Exploitation commerciale

Résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation

(Cour de cassation – Troisième chambre civile — 25 janvier 2023 – n° 21-19.348)

Le défaut d’exploitation du local commercial permet-il le non-renouvellement du bail commercial de plein droit ?

Pour rappel, la Cour de cassation avait retenu que la résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation par le locataire qui avait quitté les lieux alors même que l’activité commerciale n’était pas entravée, devait être justifié par uneclause expresse du bail. comportant une obligation d’exploitation permanente (Cass., 3e Civ., 3 décembre 2020 n°19-20.613 F-D).

Dans cette affaire, un bailleur a donné congé à son locataire sans offre de renouvellement pour défaut d’exploitation des lieux loués. Il assigne ensuite sa locataire en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel prononce la résiliation du bail au motif que ce dernier ne démontrait pas le caractère continu de son activité pendant la durée du bail commercial. Elle précise que la condition d’exploitation effective et régulière au cours des trois années prévues à l’article L.145-8 du code de commerce qui ont précédé la date d’expiration du bail faisait défaut.

La cour de cassation casse la décision rendue en faveur du bailleur au visa l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 455 du code de procédure civile en soutenant qu’il existe une apparence de motivation de nature à faire peser un doute sur l’impartialité de la juridiction, l’arrêt se bornant, au titre de sa motivation, à reproduire sur tous les points en litige, à l’exception de quelques adaptations de style, les conclusions d’appel de la bailleresse.

Retenons donc que le bailleur est infondé à refuser le bénéfice du renouvellement à son locataire en l’absence de clause spécifique au bail et sans interruption de son activité ne présentant pas un caractère définitif et irréversible. La résiliation ou le non renouvellement du bail pour défaut d’exploitation ne s’applique pas de plein droit et doit par conséquent être prouvé et avéré pour permettre de justifier la résiliation d’un bail commercial.