Jurisprudence
Validité d’un congé pour défaut d’immatriculation
(Cass. Civ 3e 20/10/2016 - n° 14-28.904 )
La cession d’un droit au bail découlant de baux dérogatoires successifs, requalifiés en bail commercial est valable, à condition que le cessionnaire soit immatriculé au RCS. La cour de cassation a estimé que la reprise des engagements du Preneur par le cessionnaire régulièrement immatriculé avait eu pour effet de régulariser la situation.
Valeur juridique des courriels dans le cadre d’une cession de droit au bail
(Cass. Civ 3e 18/10/2016 - n° 15-18.104 )
Gare aux courriels ! La cession d’un fonds de commerce à une activité plus étendue que celle prévue dans le bail commercial initial a été validée par la Cour de cassation. La mise en jeu de la clause résolutoire a été refusé au Bailleur au motif qu’il avait par message électronique fait une offre ferme au cessionnaire de conclure un bail commercial portant sur le local occupé par le Preneur, avec des conditions déterminées notamment la destination du bail que le bailleur avait accepté tacitement d'élargir.
Compétence juridictionnelle relative à un renouvellement de bail
(Cass. Com 18/10/2016 - n° 14-27.212 )
Une demande de renouvellement a été formulée par H&M. L’échec des négociations quant au prix du loyer renouvelé a conduit le Bailleur a exercé son droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement avec indemnité d’éviction. Invoquant une rupture fautive des négociations, H&M a assigné le bailleur devant le tribunal de commerce lequel s’est déclaré incompétent au profit du TGI. La cour d’appel a retenu à bon droit que le litige requérait une analyse du statut des baux commerciaux, qui relève de la compétence du TGI.
Défaut d’autorisation d’exploiter un golf
(Cass. Civ 3e 06/10/2016 - n° 15-14.417)
Un bail emphytéotique a été conclut pour l’aménagement d’un complexe de golf. Le Preneur assigne son bailleur ainsi que son Notaire suite à un refus d’autorisation administratif de pratiquer une activité de golf, pour n’avoir pas informé du risque encouru en cas de refus administratif. La cour d’appel estime que le Preneur n’a pu ignorer l’absence de conditions suspensives.
La cour de cassation casse cette arrêt au motif quela réalisation du dommage ne se situait pas à la date de la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail.
Cette solution aurait pu être appliquée à un bail commercial alors méfiance!
Défaut de quittances et responsabilité du Bailleur
(Cass. Civ 3e 06/10/2016 - n° 15-18.033)
La cour estime qu'un Bailleur a placé son Preneur dans une situation de précarité et commis une fraude le privant du droit de se prévaloir de la renonciation du preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux, en refusant de délivrer des quittances de loyer et décompte de charges, et ne s'étant jamais plaint de retards de paiement.
Renonciation à la révision légale du loyer « à la baisse »
(Cass. Civ 3e 06/10/2016 - n° 15-21.478 )
La cour de cassation estime que la renonciation à un droit ne peut valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis rendant sans effet une clause de renonciation à la révision triennale du loyer. Le Preneur a donc pu obtenir le renouvellement de son bail ainsi qu’une révision de son loyer à la baisse.
La sous-location non autorisée justifie le congé d'un bail commercial sans indemnité d'éviction
(Cass. Civ 3e 06/10/2016 - n° 15-21.478 )
La cour de cassation donne raison au Bailleur qui a donné congé sans indemnité d’éviction à son locataire, estimant qu’une sous-location non autorisée constitue un manquement grave susceptible d’entrainer la résiliation du bail sans indemnité.
Location-gérance non autorisée et résiliation du bail
(Cass. Civ 3e 07/07/2016 - n° 15/16/10)
Dans cet arrêt, la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel qui a pu prononcer la résiliation d’un bail commercial considérant que la location-gérance concédée par le preneur constituait en réalité une sous-location (non autorisée) des murs.