Opposition du bailleur à l’acte de cession : gare au formalisme !

Cour de cassation – Troisième chambre civile — 7 septembre 2022 – n° 21-17.750

Le bail commercial peut-il imposer la forme authentique à l’acte de cession d’un fonds de commerce ?

Dans cette affaire, des locataires ont cédé leurs fonds de commerce par acte sous seing privé à une société sans en informer le Bailleur en contradiction avec la clause de leur bail commercial stipulant que toute cession ou sous location devrait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé.

Le Bailleur délivre par la suite un commandement de payer visant la clause résolutoire et notifie un congé avec refus de renouvellement au cédant. Puis il assigne le cessionnaire et le cédant en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en inopposabilité de l’acte de cession.

La cour d’appel rejette la demande du Bailleur et déclare de nul effet le congé délivré par le bailleur au motif qu’il avait manifesté indirectement sa volonté de conserver comme locataire le cessionnaire en envoyant un courrier au conseil du cédant précisant que les modalités du bail initial devraient être rappelées aux parties à l’acte de cession et être respectées dans leur intégralité. D’après la Cour d’appel, ces modalités ne concernaient pas la forme retenue pour la cession, mais plutôt les modalités d’exécution du bail.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel, rappelant que rappelle que le juge ne peut dénaturer l’écrit qui lui est soumis. Elle précise qu’il ne résultait de ce courrier transmis par le bailleur aucune renonciation claire et expresse de se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession de fonds de commerce.

Une fois n’est pas coutume, la cour de cassation replace la liberté contractuelle au centre du débat dans cette décision plutôt sévère pour le Preneur.

La protection accrue du preneur liée au statut des baux commerciaux n’est donc pas toujours de mise et peut être évincée par la volonté des parties.

Prenez donc soin de rédiger vos clauses avec vigilance ou faites appel à un professionnel !