Quand l’incendie, le désamiantage et les loyers redéfinissent le bail commercial

Résiliation du bail commercial suite à un incendie

(Cass.Civ 3^e 08/03/2018 n° 17-11.439)

Dans cette affaire, le bailleur notifie à son locataire la résiliation de plein droit du bail commercial pour perte de la chose louée suite à un incendie survenu dans les locaux. Le Preneur sollicite la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état conformément à son obligation de délivrance. La cour d’appel retient  à tort que le bailleur, doit en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état. La cour de cassation estime au contraire que même à défaut de perte totale du local, la résiliation du bail de plein droit peut être constatée au motif que l‘immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, conformément à l’article 1722 du Code Civil.

A qui incombe les travaux de désamiantage nécessités par l’activité du Preneur?

(Cass.civ.3e 18/01/2018 n° 16-26011)

Le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance à l’égard du Preneur d’un local commercial, doit prendre en charge les travaux de désamiantage et ses conséquences alors même que le désamiantage n’a été rendu nécessaire que par les seuls travaux du Preneur. Cet arrêt est en contradiction avec une ancienne jurisprudence selon laquelle le bailleur avait rempli son obligation de délivrance dès lors que le désamiantage avait été rendu nécessaire pour les travaux d’aménagement décidé par le Preneur.

Validité de la fin d’un bail dérogatoire conclut après un congé de bail commercial

(Cass.civ.3e 01/02/2018 N° 16-23.122)

Dans cet arrêt de rejet, la cour de cassation revient sur deux points de droit concernant le bail dérogatoire en décidant que:
Un bail dérogatoire peut valablement être conclut après la fin d’un bail commercial pour lequel un preneur a donné congé pour la 2nde échéance triennale.
A défaut de stipulation dans le bail dérogatoire, le preneur n’est pas tenu de manifester son intention de quitter les lieux avant l’expiration du bail dérogatoire. Le retard dans la restitution des clés étant imputable au bailleur, ce dernier s’est également vu refusé l’octroi d’une indemnité d’éviction.

L’exception d’inexécution dans le bail commercial

(Cass.civ.3e 01/02/2018 n° 16-19.037)

Suite à un renouvellement de bail commercial, un Preneur décide de ne plus payer ses loyers pour compenser des charges locatives qu’il avait indument payé à son Bailleur. Pour faire droit à l’acquisition de la clause résolutoire demandée par le bailleur, la cour de cassation retient que le Preneur qui ne contestait pas devoir les loyers objet du commandement de payer mais invoquait la compensation de sommes payées indûment 3 ans plus tôt et non réclamées depuis, ne peut se substituer au paiement des loyers qui lui incombe. En conséquence, le bail est résilié pour défaut de paiement.

L’exception d’inexécution en matière de bail est très rarement retenue et doit relever d’un motif grave et légitime.