Renouvellement du bail commercial

Rétractation de l’offre de renouvellement

(Cass. 3e.civ, 12 septembre 2019 – n° 18-18.590)

Attendu qu’en cas de congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut rétracter son offre de renouvellement, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux.

Le propriétaire d’un immeuble donné à bail en renouvellement à un hôtel, lui a délivré un congé avec offre de renouvellement. Le locataire accepte le principe du renouvellement, mais refuse le montant du loyer proposé. Ensuite, le bailleur rétracte son offre de renouvellement en raison du désaccord de la locataire sur le prix et demande une déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’hôtel assigne son bailleur en nullité du congé suite à rétractation et subsidiairement en paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans un arrêt de cassation, la cour estime que la rétractation de l’offre de renouvellement ne permet pas au Bailleur de s’exempter de l’indemnité d’éviction dû à son Preneur, en l’absence de motifs grave et légitimes avérés au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. Le refus du locataire sur le nouveau loyer ne peut être analysé comme un motif grave et légitime. La rétractation de l’offre n’est pas invalidée par la cour de cassation mais une indemnité d’éviction doit être proposée au Preneur.

Il est surprenant que la cour d’appel ait pu accepter la fin du bail sans indemnités sans au préalable analyser la présence de motif grave et légitime.

Loyer du bail renouvelé

(Cass. 3e.Civ, 11 juillet 2019 – n°18-15.264)

Un bailleur, fait signifier à la société Mc Donald’s system of France inc. un congé avec offre de renouvellement, puis saisi le juge des loyers commerciaux en fixation à la valeur locative du loyer du bail renouvelé, en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Un loyer provisionnel est accordé au Bailleur, avant que ne soit appliqué le loyer augmenté demandé par le Bailleur. La société Mc Donald’s conteste le déplafonnement de son loyer et en moyen subsidiaire la date de prise d’effet du loyer renouvelé.

Le juge accorde au bailleur la fixation du loyer à la valeur locative, en se basant sur les dires d’expert, à 282.000€HT/HC/an après pondération de la surface locative ramenée de 605m2 à 322m2 et application d’un coefficient multiplicateur de +7,5% en raison de la faculté de sous-location et de location-gérance bénéficiant au preneur.

En revanche, dans un arrêt de cassation, la cour a jugé que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé́ et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et non pas au jour du renouvellement du bail.