Les gros travaux

Droit comparatif : baux espagnols et français

L’extension des activités ou des investissements immobiliers à l’étranger, et notamment en Espagne, implique parfois la conclusion ou la reprise de baux commerciaux portant sur des locaux espagnols. La charge des travaux est souvent un point de discussion non négligeable lors de la négociation des baux, car elle peut avoir un impact financier considérable.

Quelles sont les différences entre le régime juridique espagnol et français concernant la charge des travaux Preneur/Bailleur?

En ce qui concerne la charge des travaux dans les baux espagnols, en l’absence de clause particulière de répartition des travaux entre les parties dans leur contrat, le régime légal, proche de celui de la France, s’applique.

Ainsi, le bailleur espagnol est tenu de réaliser les travaux nécessaires à la conservation de la structure l’immeuble (équivalent en droit français – Article 606 du Code civil) afin de respecter la destination contractuelle du bail, sauf si les dommages causés sont imputables au locataire.

Le locataire doit par contre supporter les réparations urgentes et les menus travaux liés à l’usage normal du local à moins qu’ils ne soient occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

La loi espagnole ne définissant pas clairement la nature des travaux devant être supportés par les parties, il faut se reporter à la jurisprudence espagnole : par exemple, elle considère qu’en absence de prévisions contractuelles, le bailleur doit supporter les travaux liés à l’étanchéité de la toiture, des façades ou encore la réparation des conduits d’eaux et les tuyaux d’écoulement des eaux usées.

Il doit aussi supporter les travaux d’amélioration du local , qui ne seraient pas reportables à l’expiration du bail (travaux soumis à subvention, imposés par le syndic de copropriété, etc).

La jurisprudence espagnole précise également que les travaux de modification de la configuration du local commercial ne peuvent être effectués sans le consentement écrit du bailleur.

Le régime légal espagnol est similaire au régime français à ceci près que, la loi espagnole prévoit une possibilité pour le locataire de réduction ou de suspension du paiement du loyer par une disposition expresse du bail, ce qui n’est pas le cas dans le droit français.

Le régime légal espagnol étant défavorable au Bailleur, ces derniers prévoient quasi systématiquement une clause de répartition contractuelle des travaux imputant au locataire la charge des travaux de conservation du local (ou grosses réparations), ainsi que les travaux de mise aux normes du bien immobilier exigés par l’Administration.

Toutefois, la grande différence avec le régime français est que les parties conservent une grande liberté de dérogation. En effet, en France, depuis la réforme des baux commerciaux en 2014, la réalisation des gros travaux de l’article 606 du code civil par le bailleur est devenue une disposition d’ordre public à laquelle on ne peut plus déroger, mettant fin aux baux dits « triple net ». Il est donc intéressant pour un bailleur d’investir et conclure un bail commercial en Espagne à condition de bien négocier la clause de la répartition de la charge travaux.

À la différence de la France, l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire en Espagne et à défaut de réalisation, c’est la présomption de délivrance d’un local en bon état qui s’applique, comme c’était le cas en France avant la réforme.

En France, comme en Espagne, le régime légal ne définit pas précisément la liste des gros travaux incombant au bailleur. La jurisprudence permet d’en définir les contours, par exemple avec cet arrêt de la cour de cassation en date du 28/09/2022 concernant la réparation de la climatisation (Cour de cassation – Troisième chambre civile — 28 septembre 2022 – n° 21-20.750) ou cet arrêt de la Cour d’appel de CAEN du 14/01/2021 au sujet des travaux de mise en conformité (CA Caen, 2ème civ et comm, 14 janvier 2021, n°18/01025).