Responsabilité du preneur en cas d’incendie

Cour de cassation, Civile 3^e, 12 octobre 2023, n°22-16.55

Un immeuble faisant l’objet d’un bail commercial a été détruit dans son intégralité à la suite d’un incendie dont la faute résulte du Preneur. A raison de cette destruction, le Locataire ne pouvant plus jouir des lieux a demandé la résiliation du bail. De son côté, le Bailleur qui a vu son immeuble détruit réclame une indemnisation du Locataire.

Le Preneur est-il responsable des pertes engendrées par la destruction de l’immeuble loué suite à un incendie  ?

En raison d’une reconstruction de l’immeuble retardée, la cour d’appel a dans un premier temps répondu que les difficultés rencontrées par les bailleurs pour la reconstruction de l’immeuble sinistré ne sont pas imputables à la locataire.

A juste titre, la Cour cassation annule l’arrêt rendu par la cour d’appel en se fondant sur l’article 1733 du code civil et précise qu’il résulte de ce texte que le locataire dont la responsabilité est engagée doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.

En résumé, cette solution apporte deux précisions :

• Le Preneur doit indemniser le Bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble. Dans la présente affaire, en raison d’une durée de reconstruction importante, le Preneur et son assureur ont été condamnés à indemniser le Bailleur pour la perte de loyer sur une période d’environ 8 années. On peut donc penser qu’il n’y a pas de limite de temps pour la fixation de l’indemnité à partir du moment où cela fait partie du préjudice causé par le Preneur.
• Cette indemnisation vaut même si le bail a été résilié.

A retenir de cet arrêt : Face à un incendie résultant de la faute du locataire, les juges adoptent une position stricte en faveur du Bailleur avec l’octroi d’une indemnisation recouvrant la perte des loyers jusqu’à la reconstruction. Raison de plus pour les locataires de se conformer à leur obligation de prévention des risques incendie.