EXIGENCE D'INVENTAIRE DES CHARGES LOCATIVES
CA Versailles, 7 mars 2024 – n° 22/05759
Lors de la conclusion du bail commercial, le Code de commerce dispose que le bailleur doit prévoir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Il s’agit d’une obligation d’information qui incombe au bailleur et assortie d’une sanction.
En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé, une SCI a donné à bail commercial à la société Moka, divers locaux à destination de restaurant. Par acte d’huissier du 2 octobre 2020, la SCI a fait délivrer à la société Moka un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer des arriérés de loyers et certaines charges locatives dont le remboursement a été prévu dans le bail. Par assignation du 21 octobre 2020, la société Moka a fait citer la SCI devant le tribunal judicaire de Versailles en opposition au commandement de payer.
La stipulation au bail commercial d’une clause prévoyant le remboursement de certaines charges locatives et qui contourne l'exigence d'inventaire prévue à l'article L.145-40-2 du code de Commerce est-elle valable ?
La Cour d’appel de Versailles a confirmé la décision du tribunal qui a jugé nul et de nul effet le commandement de payer et a condamné la société Moka à payer à la SCI les loyers impayés. Relativement aux charges, la Cour d’appel a considéré qu’en l’absence d’inventaire annexé au bail, la clause du bail prévoyant le remboursement de certaines charges contourne l’exigence d’inventaire des charges prévues par l’article L.145-40-2 du code de Commerce, en vue d’y faire échec, au sens de l’article L.145-15 du même code. Cette clause étant donc réputée non écrite, le bailleur ne peut prétendre à des charges récupérables.
La loi et le règlement n’ayant pas précisé la forme et le contenu que doit revêtir l’inventaire, cet arrêt a le mérite de venir répondre à la problématique qui se pose en pratique de savoir si l’inventaire prévu par l’article L.145-40-2 du code de commerce doit être consacré au sein d’une annexe spécifique ou s’il peut simplement résulter des stipulations du bail. Les bailleurs doivent donc annexer à leurs baux, une annexe prenant la forme d’un inventaire qui précisera les catégories de charges récupérables et leur répartition.