Délai de validité de la clause résolutoire

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 6 novembre 2025, Pourvoi n° 23-21.454

Par un arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.454), publié au bulletin, la Cour de cassation confirme sa position particulièrement stricte en matière de clauses résolutoires dans les baux commerciaux.

En l’espèce, le litige s’inscrivait dans le cadre bien connu de l’article L.145-41 du Code de commerce, qui subordonne l’efficacité de toute clause résolutoire à la délivrance préalable d’un commandement demeuré infructueux pendant un délai minimal d’un mois.

Ce délai, qui doit impérativement être mentionné dans le commandement à peine de nullité, s’inscrit dans un dispositif protecteur renforcé depuis la loi du 18 juin 2014. À travers l’article L.145-15, le législateur a en effet consacré le caractère d’ordre public de ces dispositions en frappant de nullité — plus précisément en les réputant non écrites — les clauses contractuelles qui y dérogent.

C’est dans ce contexte que la Cour était saisie d’un bail commercial comportant une clause résolutoire prévoyant un délai de seulement quinze jours après commandement. Le bailleur, se fondant sur cette stipulation, avait délivré un commandement visant la clause, puis assigné le locataire afin d’en voir constater l’acquisition.

Deux interrogations se posaient alors : d’une part, une clause prévoyant un délai inférieur au minimum légal peut-elle subsister dès lors que, dans les faits, le délai d’un mois est respecté ? D’autre part, l’irrégularité affecte-t-elle uniquement la stipulation litigieuse ou entraîne-t-elle l’anéantissement de la clause dans son ensemble ?

La Cour de cassation tranche sans nuance. Elle considère que la stipulation d’un délai inférieur à un mois contrevient directement aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41, ce qui justifie l’application de la sanction prévue à l’article L.145-15. En conséquence, la clause résolutoire doit être réputée non écrite dans sa totalité.

Il ne s’agit donc pas d’une simple correction ou d’une neutralisation partielle de la stipulation irrégulière : la clause disparaît purement et simplement du contrat, privant le bailleur de la possibilité de s’en prévaloir.

La portée pratique de cette décision est significative. Elle s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante visant à encadrer strictement les mécanismes de résiliation automatique, en particulier lorsqu’ils sont susceptibles de fragiliser la position du preneur.

Pour les bailleurs et les investisseurs en immobilier d’entreprise, cette rigueur impose une vigilance accrue : les baux existants doivent être audités avec soin, les modèles contractuels révisés, et les procédures de commandement sécurisées. Une simple maladresse rédactionnelle peut en effet priver le bailleur d’un outil central dans la gestion des impayés ou des inexécutions contractuelles.

A retenir : en définitive, l’arrêt du 6 novembre 2025 illustre une nouvelle fois que le formalisme du statut des baux commerciaux ne tolère aucune approximation. Le respect du délai légal d’un mois ne constitue pas une exigence accessoire, mais une condition substantielle dont la méconnaissance entraîne l’anéantissement de la clause résolutoire elle-même. Dans un contexte où la maîtrise du risque locatif est déterminante, la sécurisation juridique des baux demeure plus que jamais un enjeu stratégique.

Vous souhaitez sécuriser vos baux commerciaux ou auditer vos clauses résolutoires ? N’hésitez pas à contacter IGEC !