Bail commercial illicite sur le domaine public et droit du bailleur à une indemnité d’occupation

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 21 mai 2026, n° 24-16.483

Dans le cadre de la location d’un local à usage de restauration, en bord de plage, bailleur et preneur ont conclu un bail commercial. Au terme de la période de neuf années, le propriétaire réclame des impayés de loyer. Le locataire décide de contester en raison de la localisation du local sur le domaine public maritime.

La Cour d’appel de Basse-Terre ordonne la restitution des loyers au locataire et prononce la nullité absolue du bail, tout en déboutant le bailleur de sa demande d’indemnité d’occupation au motif qu’il n’est pas le propriétaire légitime du domaine public. De ce fait, ce dernier se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation apporte une solution à deux problèmes de droit :

• Sur la recevabilité et la nullité absolue du bail :

Les juges de la Haute-Cour confirme la recevabilité de l’action du preneur, en vertu de l’article 2224 du Code civil. En effet, le délai de 5 ans commence à courir à compter du jour a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet, et non pas au moment de la signature de l’acte.

La Cour de cassation affirme également que le bail est nul en ce que le statut des baux commerciaux ne peut être en adéquation avec le domaine public. Ce domaine est qualifié comme inaliénable.

• Sur l’indemnité d’occupation du bailleur :

Au visa des articles 1131 et 1304 anciens du Code civil, la Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d’appel. En ce sens, le bailleur a permis au preneur pendant plus de 9 ans, de jouir des lieux de manière effective. Le contrat de bail n’existe plus, mais aucune des parties ne peut conserver ce qu’elle a gardé de l’autre de manière injuste. Les effets rétroactifs de la nullité imposent des restitutions mutuelles, à savoir le remboursement des loyers par le bailleur et le paiement d’une indemnité d’occupation par le preneur, ces deux sommes venant se compenser.

Ce qu’il faut retenir : la solution de la Cour de cassation consacre un principe d’équité en interdisant au locataire de bénéficier d’une occupation gratuite malgré la nullité de la convention. L’annulation d’un contrat pour objet illicite entraîne sa disparition rétroactive et impose la remise des parties dans leur situation antérieure.