Pollution par un tiers et travaux de désamiantage : à quel moment le locataire doit-il payer ses loyers ?

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 4 juin 2026, n° 24-21.572

Par l’intermédiaire d’un bail commercial, une société locataire subit les effets négatifs d’un incendie survenu sur un terrain avoisinant. Le bailleur constate la présence de fibres d’amiante volatils et demande l’évacuation provisoire des locaux, afin de procéder aux travaux de dépollution. Le 31 mai 2019, le locataire notifie une résiliation unilatérale immédiate au propriétaire et quitte définitivement les lieux. Les travaux ayant été achevés en juin 2019, le bailleur assigne son ancien locataire en paiement des loyers.

La Cour d’appel de Paris se prononce le 19 septembre 2024 sur la base des articles 1103, 1722, 1728, 1730, 1732 et 1147 du Code civil. Elle condamne le locataire à payer les loyers du 1^er juin 2019 jusqu’à la vente des locaux, le 12 mai 2020. Les juges du fond soutiennent que l’impossibilité temporaire d’occuper les locaux ne résulte que d’une cause étrangère, et que la résiliation unilatérale du contrat est irrégulière compte tenu de la fixation d’une date non prévue au contrat, soit le 31 janvier 2020. Le pourvoi en cassation est ainsi formulé par le locataire.

La Cour de cassation répond à deux problématiques juridiques et casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel de Paris :

• Concernant la suspension des loyers et la cause étrangère: l’impossibilité d’occupation des locaux résulte d’une cause étrangère, écartant toute responsabilité du bailleur. En effet, aucune faute contractuelle ne lui est imputable. La fin des travaux oblige le locataire à reprendre le paiement des loyers.
• Sur la requalification de la date de résiliation anticipée: en vertu de l’article 1134 ancien du Code civil, les juges du Quai de l’Horloge estiment que la réalité de la situation n’a pas été prise en compte par les juges de la Cour d’appel. Bien que le locataire ait commis une erreur de date dans sa lettre de résiliation, son intention de partir était totale et indiscutable, alors cette erreur ne doit pas le punir indéfiniment. Le locataire ne devra donc payer les loyers que jusqu’à janvier 2020, et non pas jusqu’à la date de vente.

En conclusion, cette décision de la Cour de cassation consacre un double principe de bonne foi et de bon sens dans l’application du bail commercial.