Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut-il se prescrire ?

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 5 mars 2026, n°24-19.292

Dans l’affaire concernée, les propriétaires, le 1^er juin 1997, ont donné à bail leur local commercial à une société preneuse, pour un usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie. Ce bail initial a été poursuivi avec de nouveaux locataires, par un avenant de 2003 et un renouvellement de 2017. Pendant toute la durée du bail, une cour inclue contractuellement est restée inaccessible aux locataires. Du fait de l’atteinte du bailleur à son obligation de délivrance, les preneurs ont intenté diverses procédures afin d’obtenir la jouissance de ladite cour ainsi que des dommages et intérêts, par l’intermédiaire d’une exécution forcée.

Par le biais de son arrêt rendu le 29 mai 2024, la Cour d’appel déclare l’action des preneurs irrecevables et prescrites en application de l’article 2224 du Code civil relatif à la prescription quinquennale. En effet, les juges considèrent que le délai avait commencé à courir dès l’avenant de 2003, date à laquelle les locataires avaient pris connaissance du fait litigieux.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel, sur la base des articles 2224, 1709 et 1719 du Code civil, en indiquant :

• Que l’application de la prescription quinquennale par la Cour d’appel est erronée compte tenu du caractère continu et exigible de l’obligation de délivrance pendant toute la durée du bail ;
• Que le locataire est recevable à poursuivre son exécution forcée pour obtenir la jouissance de la cour, tant que le manquement du bailleur perdure ;
• Que l’action en réparation pour obtenir dommages et intérêts est soumise, elle, à la prescription quinquennale.

En conclusion, cette décision de la Cour de cassation favorise la protection des locataires dans le cadre des baux commerciaux, l’obligation de délivrance du bailleur devant être impérativement respectée au regard de l’inapplication de la prescription de l’article 2224 du Code civil.