Congé avec refus de renouvellement : quelles conséquences de l’inaction du locataire ?

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 12 février 2026, n°24-10.578

Dans le cadre d’un bail commercial, un bailleur délivre, en 2018, un congé avec refus de renouvellement, tout en proposant une offre d’indemnité d’éviction au preneur. En ce sens, le bailleur met en demeure le locataire de communiquer les pièces afférentes au calcul de cette indemnité. Deux années plus tard, en 2021, aucune assignation en justice n’a été réalisée par le preneur afin de fixer le montant de ladite indemnité.

Dès lors, le bailleur assigne son locataire en référé, en invoquant la prescription biennale entraînant la perte du droit à l’indemnité d’éviction ainsi que l’expulsion. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence se positionne en faveur du locataire en retenant la mauvaise foi du bailleur qui reconnaît le droit à l’indemnité, et qui se prévaut de la prescription par la suite. En conséquence, les juges d’appel ont également considéré que l’occupation des locaux ne pouvait être qualifiée de trouble manifestement illicite, ne justifiant en aucun cas une procédure en référé.

La problématique juridique porte sur la validité de la prescription biennale en matière d’indemnité d’éviction, en cas d’attitude jugée de « mauvaise foi » par le bailleur.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel en se référant aux articles 835, alinéa 1^er du Code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du Code de commerce ; elle affirme que le délai de deux ans commence à courir à compter de la date d’effet du congé. Ainsi, la « mauvaise foi » du bailleur est un motif inopérant face à cette prescription biennale qui ne sera aucunement suspendu ni interrompu.

Compte tenu de la prescription acquise par le bailleur, les juges du Quai de l’Horloge avancent la perte du titre d’occupation du locataire : rester dans les lieux se transforme en un trouble manifestement illicite, nécessitant une procédure en référé.

A retenir : il appartient au locataire de saisir la juridiction pour solliciter la fixation du montant de son indemnité d’éviction, avant la fin du délai de deux ans. En cas de négligence, il perdra non seulement ladite indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux.