Renforcement de l’obligation de justification des charges par le bailleur

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 29 janvier 2026, n°24-14.982

Une société preneuse a conclu avec son bailleur un bail commercial concernant des locaux à usage exclusif de bureaux. Un litige apparait concernant le paiement des charges, ainsi le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dès lors, le locataire s’oppose aux montants à payer et réclame indemnisation, en affirmant que le bailleur ne justifie pas en bonne et due forme la réalité des dépenses devant la juridiction de première instance.

La Cour d’appel condamne le preneur à payer lesdites sommes au titre du solde locatif, considérant que l’ensemble des courriers énumérant les dépenses était valable dès lors qu’il était tenu à disposition du locataire.

Le problème de droit se matérialise par la manière dont le bailleur a réclamé les charges. Le bailleur peut-il se contenter de mettre à disposition au preneur, sur place, les différentes factures, ou doit-il lui envoyer directement des justificatifs détaillés ?

Conformément à l’article 1134 du Code civil et aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, la Cour de cassation casse et annule la décision d’appel en énonçant que le bailleur a l’obligation d’envoyer directement les justificatifs de charges, s’il est sollicité par le preneur. Il doit prouver l’existence et le montant de chaque somme devant le juge, en fournissant un état récapitulatif annuel et en produisant les factures réelles. En ce sens, le commandement de payer du bailleur est infondé, et l’application de la clause résolutoire ne peut avoir lieu.

Ce qu’il faut retenir : annoncer au locataire que « les factures sont consultables au bureau » n’est pas suffisant pour le bailleur, qui a pour obligation de transmettre spontanément les documents sollicités. Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Cette décision vient protéger le locataire contre des pratiques imprécises du bailleur.

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