Cession de bail

Annulation d’une cession de droit au bail : Qui paye ?

Cour de Cassation, 3e civile, 4 juillet 2024, n°23-13.822

Suite à une cession de droit au bail, la résiliation judiciaire du bail commercial a été prononcée aux torts du cédant en raison de l’irrégularité de la cession et l’expulsion a été ordonnée. Le cédant a délivré un commandement de quitter les lieux à son cessionnaire. Ce dernier l’a ensuite assigné en garantie d’éviction et en indemnisation de son préjudice.

🔚 La Cour de cassation au visa de l’article 1630 du code civil a estimé que lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
1° La restitution du prix ;
2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évincé ;
3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. 

🛡️ En cas d’inopposabilité de la cession, le cédant est seul responsable de l’éviction du cessionnaire et n’est pas fondé à demander au cessionnaire le remboursement des loyers et indemnités d’occupation payés au Bailleur. 

En cas de vente d’un local commercial, le vendeur reste tenu des charges indûment perçues de son ancien locataire même s’il est prévu à l’acte de vente, une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Une récente décision judiciaire apporte une précision essentielle concernant la refacturation de la taxe foncière au Preneur dans le bail commercial.

Conformément à l’article L.145-40-2 du Code de Commerce, les bailleurs doivent fournir un inventaire des catégories de charges, impôts et taxes à la charge du locataire, sans avoir à détailler chaque élément individuellement.

⚖️ Le tribunal de Versailles a statué en faveur du bailleur, concluant que la mention « charges de ville ou de police » était suffisante pour inclure la taxe foncière.

Cette décision a été confirmée en appel, soulignant que l’inventaire des charges peut se limiter à des catégories générales.

🔑 Leçons à Retenir : Les bailleurs doivent s’assurer que les catégories de charges sont suffisamment claires pour éviter toute confusion. Une rédaction claire et précise des clauses insérées dans les baux commerciaux est cruciale pour la sécurité juridique des Bailleurs et la valorisation de leur bien.

🔍Pour une gestion locative sans accrocs, veillez à bien définir les catégories de charges dans vos contrats. Besoin d’un conseil ? N’hésitez pas à nous contacter !