Actualité Septembre 2015

Actualité législative

La loi Macron et le Statut des baux commerciaux

(Loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 207)

Le texte généralise l'emploi de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception lorsque l'auteur de l'acte est le locataire. Cela vaut en matière de résiliation triennale (C. com., art. L. 145-4), de demande de renouvellement (art. L. 145-10), d'acceptation d'un local de substitution en cas de refus de renouvellement pour cause de (re)construction (art. L. 145-18), en cas d'exercice de son droit de priorité sur le local reconstruit (art. L. 145-19), de déspécialisation partielle (art. L. 145-47) ou totale (art. L. 145-49) ou de renonciation à son droit à déspécialisation (art. L. 145-55). Le recours à une notification par LRAR ne vaut toutefois pas lorsque le preneur délivre congé au visa de l'article L. 145-9.

En revanche, lorsque l'auteur de l'acte est le bailleur, l'emploi d'une LRAR est interdit en cas de congé (C. com., art. L. 145-4 et L. 145-9) et lorsqu'il entend répondre à une demande de renouvellement de son cocontractant. Le bailleur est toutefois autorisé à y recourir pour informer le locataire qu'il exerce son droit de repentir (C. com., art. L. 145-12) et pour répondre à une demande de déspécialisation totale.

Constitutionnalité des nouveaux articles du code de commerce

Décision du Conseil Constitutionnel du 5 août 2015 (n° 2015-715 DC)

Le conseil déclare constitutionnel les nouveaux articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de commerce de la loi Macron qui encadre, les relations contractuelles entre les réseaux de distribution et les exploitants de commerces de détail affiliés à de tels réseaux ; Cet article concerne «L'ensemble des contrats conclus entre, des commerçants ou prestataires de services avec toute personne exploitant, pour son compte ou pour le compte d'un tiers, un magasin de commerce de détail, ayant pour but commun l'exploitation de ce magasin et comportant des clauses susceptibles de limiter la liberté d'exercice par cet exploitant de son activité commerciale prévoient une échéance commune» ; la résiliation d'un de ces contrats vaut résiliation de l'ensemble des contrats à l’exclusion du contrat de bail commercial dont la durée est régie par l'article L. 145-4 du même code, le contrat d'association et le contrat de société civile, commerciale ou coopérative ; que le paragraphe I de l'article L. 341-2 répute non écrite toute clause restrictive de concurrence après l'échéance ou la résiliation de l'un des contrats mentionnés à l'article L. 341-1 ;

les dispositions de cet article, ne méconnaissent ni l'objectif de valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ni aucune autre exigence constitutionnelle, sont conformes à la Constitution ;

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Jurisprudence

Liberté contractuelle en matière de majoration du loyer en fin de bail

(Cour d'appel VERSAILLES, 1.09.2015, n° 14/04653)

Cet arrêt va dans le sens de la liberté contractuelle puisqu’il valide la clause d’un bail prévoyant une majoration de 20% du dernier loyer en fin de bail si le locataire reste dans les lieux; La cour d’appel prend en compte cette clause pour calculer le montant de l’indemnité d’occupation à verser au bail. Malgré la loi Pinel qui a élargi le champs des clauses obligatoires, les juges restent néanmoins protecteurs de la liberté contractuelle, notamment dans la fixation du prix.

Exigence d’une clause claire et précise pour la prise en charge de la taxe foncière

(Cass.3eciv. 15.09.2015 n° 14-15.911)

Dans un arrêt sévère, la cour de cassation a rejeté la demande du bailleur de prise en charge de la taxe foncière par le Preneur.

Le bail prévoyait que le Preneur avait à sa charge les taxes dont la taxe foncière, à conditions qu’elles soient dues directement par lui et « dont le Bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ». Pour la cour cette clause renvoie aux dispositions spécifiques permettant à l'administration fiscale de recouvrer certains impôts, incombant aux preneurs de baux   commerciaux, et ne concerne pas directement la taxe foncière.

La vente de billets est une activité connexe à une activité de restauration

(Cass, 3e civ. 16.9.2015 n° 14-18.708)

La cour a estimé dans une décision très favorable au locataire que la vente de billets d'accès au château de Versailles par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité est un service de proximité offert aux clients correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château. L’activité est donc autorisée car considérée comme incluse dans le bail. En cas de clause de non concurrence la décision aurait surement été différente.

Rétractation du bailleur suite à acceptation tacite du renouvellement validée

(Cass.3ème. 16.9.2015 Pourvoi n° 14-20.461)

La cour de cassation a jugé que l'absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement a un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l'exercice ultérieur du droit d'option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Le silence vaut acceptation mais acceptation provisoire.

Caractère définitif de la renonciation à exercer une préemption commerciale

(Conseil d’état- 27.07.2015 n° 374646, Commune de Gennevilliers)

La loi Pinel avait précisé qu’en cas de préemption par la commune du fonds de commerce ou du droit au bail, le bail reste soumis au statut des baux commerciaux même à défaut d’exploitation.

Le conseil d’Etat a lui que précisé que la commune ne peut pas changer d’avis lorsqu’elle a renoncé à son droit de préemption, même si on est dans les délais et même si la déclaration de cession de bail est incomplète ou erronée. Cet arrêt renforce la sécurité juridique en évitant les changements d’avis de la commune dans le délai de preemption (2mois).