Autonomie contractuelle et protection du preneur

Une foncière a donné à bail des locaux commerciaux pour l’exploitation d’une activité de fromagerie, restauration et épicerie fine. Le locataire l’a assigné, en remboursement du coût des travaux de mise en conformité qu’elle a réalisés dans les locaux et en remboursement des loyers payés pendant la période où, faute de raccordement au réseau électrique, elle n’a pu exercer son activité. La Cour d’appel donne raison au preneur sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation donne au contraire raison au bailleur car le bail stipulait que le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et au réseau électrique, seraient à la charge du preneur.

La liberté contractuelle a donc prévalu sur l’obligation de délivrance et la cour de cassation a correctement joué son rôle de garde-fou.

 La définition de la perte de la chose louée

(Cass.Civ 3^e20/12/2018 n°16.23-449)

Un cessionnaire d’un fonds de commerce d’hôtel, restaurant et pension de famille incluant un droit au bail commercial a assigné le bailleur en remboursement de travaux de mise en conformité et en paiement de travaux restant encore à réaliser.Le bailleur lui a opposé la résiliation du bail pour perte de la chose louée.

La Cour d’appel pour rejeter sa demande de résiliation du bail, a retenu que le coût des travaux prescrits par l’autorité administrative, tel que déterminé par la cour, était supérieur à la valeur de l’immeuble loué.

La Cour de cassation casse cet arrêt car la perte de la chose louée devait être analysée au regard de la disproportion existant entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l’immeuble.