FIN DE BAIL DEROGATOIRE ET APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
Cour de cassation, Civile 3e, 25 mai 2023, n°21-23007
Jusqu'à quand peut-on demander l'application du statut des baux commerciaux ?
En matière de locaux commerciaux ou d’activité il est d’usage de conclure soit un bail commercial d’une durée de 3/6/9 ans, soit un bail dérogatoire d’une durée inférieure ou égale 3 ans. Cette deuxième catégorie de baux peut être conclue pour une durée de 1 an, reconductible par la suite. En revanche, si le bail se prolonge tacitement au-delà des 3 années, l’article L145-5 du code de commerce énonce qu’il s’opère alors un nouveau bail soumis cette fois-ci au régime des baux commerciaux.
Dans cette affaire, il a été conclu un bail dérogatoire d’une durée d’environ 2 ans. A l’arrivée de son échéance, un nouveau bail a été conclu pour se terminer avant l’écoulement d’une durée de 3 ans. A compter de l’arrivée du terme de ce contrat, le Preneur est resté dans les lieux pendant plus de 10 ans en continuant de verser les loyers. Au bout de ces 10 années, le Bailleur a commencé à facturer des indemnités d’occupation. A la suite de cela, le Preneur a assigné le Bailleur pour que soit constatée l’application du statut des baux commerciaux.
La cour d’appel a jugé qu’au vue du délai qui s’était écoulé entre le terme du bail et la date de l’action ouverte par le Preneur, l’action de ce dernier était prescrite au motif que l’action en constatation de l’application du statut des baux commerciaux est régie par l’article 2224 du code civil, soit un délai de 5 ans.
La Cour de cassation vient casser et annuler l’arrêt de la cour d’appel. En effet, les juges affirment que l’action en reconnaissance de l’application du statut des baux commerciaux n’est pas soumise à prescription, c’est à dire que peu importe la durée depuis laquelle le bail dérogatoire s’est prolongé, les parties pourront à n’importe quel moment demander l’application du statut des baux commerciaux. Cette décision renforce la protection des baux commerciaux et lève le doute quant au prolongement tacite des baux dérogatoires au-delà de 3 ans.
A retenir de cet arrêt : Il n’est jamais trop tard pour demander l’application du statut des baux commerciaux face à un bail dérogatoire ayant dépassé le terme des 3 ans. L’action pour faire reconnaître l’application du statut des baux commerciaux est imprescriptible.