Délai de validité de la clause résolutoire

Par un arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.454), publié au bulletin, la Cour de cassation confirme sa position particulièrement stricte en matière de clauses résolutoires dans les baux commerciaux.

1. Le cadre légal : un délai d’un mois impératif

L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois.

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel), l’article L.145-15 du Code de commerce renforce la protection du preneur en disposant que sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions des articles L.145-4 et L.145-37 à L.145-41.

Ces textes sont d’ordre public.

2. Les faits : un délai contractuel de 15 jours

Dans l’affaire soumise à la Cour :
•    Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant un délai de 15 jours après commandement.
•    Le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire.
•    Il a ensuite assigné le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause.

La question était double :
1.    Une clause prévoyant un délai inférieur à un mois est-elle valable si, en pratique, on applique le délai légal d’un mois ?
2.    En cas d’irrégularité, seule la mention du délai est-elle réputée non écrite ou la clause entière disparaît-elle ?

3. La solution : une sanction radicale

La Cour de cassation adopte une interprétation rigoureuse.

Elle juge que la stipulation d’un délai inférieur à un mois :
•    fait échec aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 ;
•    entraîne l’application de l’article L.145-15 ;
•    conduit à considérer la clause résolutoire réputée non écrite en son entier.

Il ne s’agit donc pas d’une simple neutralisation du délai irrégulier. La clause disparaît totalement du contrat.

Le bailleur ne pouvait donc pas solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

4. Portée pratique pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise

Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle de contrôle renforcé des clauses résolutoires.

Pour les bailleurs et investisseurs en immobilier d’entreprise, les conséquences sont majeures :
•    🔎 Audit indispensable des baux existants
•    ✍️ Révision des modèles contractuels
•    ⚖️ Sécurisation des procédures de commandement
•    📑 Vigilance accrue lors des acquisitions d’actifs

Une clause mal rédigée peut priver le bailleur d’un levier essentiel en cas d’impayés ou de manquements contractuels.

En conclusion

La décision du 6 novembre 2025 confirme que le formalisme du statut des baux commerciaux ne souffre aucune approximation.

En matière de clause résolutoire, le respect du délai légal d’un mois n’est pas une simple règle procédurale :
c’est une condition substantielle dont la méconnaissance entraîne la disparition pure et simple de la clause.

Dans un environnement économique où la gestion du risque locatif est stratégique, la sécurisation juridique des baux commerciaux doit rester une priorité.

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