FIXATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELÉ
Cour d’appel de Grenoble, chambre commerciale, 23 février 2023, n°21/04060.
A la suite d’une demande en renouvellement d’un bail commercial le 24 juillet 2018, le bailleur a accepté le principe de ce renouvellement. Toutefois, aucun accord n’est intervenu concernant le prix du loyer. A la suite d’une demande du preneur, le 19 décembre 2019, soit près d’un an et demi plus tard, le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable l’action en révision du loyer. Ce dernier fixe le nouveau prix du loyer à compter du 1er octobre 2018.
Le bailleur conteste et prétend que la date à laquelle le loyer de base peut être fixé à la valeur locative est le 1erjuillet 2020 aux motifs que les dispositions relatives au mode de fixation du loyer renouvelé ne sont pas d’ordre public. Le bailleur précise que si la durée du bail a été fixée à 9 ans pour des raisons fiscales, ils ont cependant ajouté des stipulations garantissant au bailleur le versement d’un loyer de base sur une durée de 11 ans. La volonté des parties était donc de ne pas soumettre la détermination du loyer du bail à la valeur locative avant la 12eme année. Il conteste enfin l’application de coefficient de minoration de la valeur locative en raison de la sous location de la toiture à un tiers ainsi que le fait pour le preneur d’assumer la charge de la taxe foncière.
Cet arrêt pose la problématique de l’existence d’un surloyer sur une durée supérieure à celle du bail, celui-ci doit-il faire échec à la fixation du loyer à la valeur locative en cas de renouvellement ? A ce sujet la cour répond que le renouvellement du bail s'effectue usuellement aux mêmes charges et conditions que le bail précèdent, ce qui aboutit à reconduire la clause relative au surloyer.
Toutefois, l’application d’un surloyer n’est pas caractérisée comme une manifestation de volonté des parties suffisante permettant de déroger à la fixation du loyer à la valeur locative. Le loyer de base peut donc être renouvelé dans les conditions de l’article L 145-33 du code de commerce indépendamment de l’application du surloyer.
S’agissant des prétentions du bailleur tendant à ne pas faire application de la détermination du loyer du bail à la valeur locative avant la 12eme année, les juges ont écarté ces dernières au motif qu’elles ne traduisent pas la commune intention des parties de ne pas soumettre la détermination du loyer du bail à la valeur locative avant la douzième année.
Concernant la minoration de la valeur locative, le fait pour le preneur d’assumer la charge de la taxe foncière ainsi que l’ensemble des primes d’assurance, normalement supportées par le bailleur est une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte pour la fixation de la valeur locative et conduit à sa minoration de 8%. La cour conditionne cette minoration de la valeur locative à l’absence de contrepartie tel que des remboursements en faveur du preneur. Le fait de donner en location la toiture pour l’exploitation de panneaux solaires à un tiers constitue également un facteur de minoration s’évaluant à 10%.
A retenir de cet arrêt : S’agissant de la fixation du surloyer, celui-ci sera reconduit mais ne fait pas obstacle à la fixation du prix à la valeur locative. Concernant la volonté d’échapper à la fixation à la valeur locative, cela est possible mais uniquement en cas de commune intention des parties qui se traduit par une clause claire et précise. Enfin, au titre de la minoration de la valeur locative, il faut en conclure que la mise en location d’une partie d’un bâtiment contribue à une minoration de la valeur locative de 10%. Cette minoration est à cumuler avec d’autres facteurs comme certaines charges dites exorbitantes qui résulteraient de la volonté des parties.