Le bail dérogatoire

La continuité du bail dérogatoire

(Cour de cassation – Troisième chambre civile — 15 février 2023 – n° 21-12.698)

Le non-paiement des loyers à l’issue du bail dérogatoire fait-elle obstacle à la mutation en bail commercial ?

Un contrat d’occupation d’une partie de parcelle a été conclu entre les parties pour une durée de six mois.

Dix ans plus tard, le bailleur a consenti un bail commercial au locataire sur une autre partie de ses parcelles. Suite à des défauts de paiement, il a assigné le locataire en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire revendique le statut des baux commerciaux sur les parcelles prises en location sous l’intitulé “bail d’occupation précaire“.

La cour d’appel rejette la demande du locataire et qualifie de bail dérogatoire la convention signée entre les parties au motif que le locataire aurait renoncé à la mutation de son bail en bail commercial en signant, pendant ses années d’impayés, un protocole d’accord, assisté de son conseil dans lequel il reconnaissait devoir une somme au titre d’indemnités d’occupation.

Étonnamment, la Cour de cassation casse cette décision rendue par la cour d’appel. Elle juge que les motifs évoqués par la cour d’appel, ne caractérisent par une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

Que retenir de cet arrêt : L’insolvabilité du locataire (défaut de paiement du loyer) à l’issue du bail dérogatoire ne caractérise pas la fin de dernier. Elle ne caractérise pas non plus l’absence de mutation du bail dérogatoire en bail commercial tant que le locataire est maintenu dans les lieux.

Des rapports bailleurs et locataires encore une fois en déséquilibre, en matière de baux commerciaux, il est conseillé de faire appel à des spécialistes surtout lorsqu’on envisage conclure des baux dérogatoires classiques.