Le bail vert

Objectif posé par la Loi Grenelle II du 12/07/2012 :

L’immobilier tertiaire étant un secteur très énergivore, l’objectif des pouvoirs publics est d’amorcer un « bail vert »  avec, notamment, l’annexe environnementale.

Depuis le 1^er janvier 2012, les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces doivent comporter une annexe environnementale informant des consommations d’énergie. Les entrepôts et les bâtiments industriels sont exclus du dispositif. Depuis le 14 juillet 2013, cette exigence s’applique aux baux en cours, qu’il s’agisse d’un bail commercial, professionnel ou de droit commun portant sur les locaux concernés.

Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de défaut d’établissement de l’annexe verte. La sanction est laissée à l’appréciation des tribunaux. Si l’une des parties refuse de fournir les éléments nécessaires à l’élaboration de l’annexe, l’autre partie peut rechercher sa responsabilitépour obtenir des dommages et intérêts à condition d’établir que l’absence d’annexe lui cause un préjudice personnel.

L’article L125-9 du C. env. précise que l’annexe peut prévoir « les obligations qui s’imposent au preneur pour limiter la consommation énergétique ». Cela se traduit par une coopération entre le preneur et le bailleur qui doivent « se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations d’énergies des lieux loués ». Pour assurer l’exécution des obligations  environnementales, mieux vaut insérer dans le bail une clause pénale et prévoir la mise en jeu de la clause résolutoire en cas de manquement aux obligations prévues dans l’annexe.

Le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 précise le contenu de l’annexe environnementale.

Article R 137-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le bailleur fournit :

– la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment,

– les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,

– les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,

– la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Article R 137-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le preneur fournit :

– la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié à son activité spécifique,

– les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l’exploitation,

– les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,

– la quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Article R 137-3 du code de la construction et de l’habitation.

Programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu’ils fixent, un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Sur la base de ce bilan, les deux parties s’engagent sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Le preneur doit également permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.