Liberté des parties et limites légales

Liberté contractuelle en matière de majoration du loyer en fin de bail

(Cour d’appel Versailles, 1.09.2015, n°14/04653)

Cet arrêt va dans le sens de la liberté contractuelle puisqu’il valide la clause d’un bail prévoyant une majoration de 20% du dernier loyer en fin de bail si le locataire reste dans les lieux; La cour d’appel prend en compte cette clause pour calculer le montant de l’indemnité d’occupation à verser au bail. Malgré la loi Pinel qui a élargi le champs des clauses obligatoires, les juges restent néanmoins protecteurs de la liberté contractuelle, notamment dans la fixation du prix.

Exigence d’une clause claire et précise pour la prise en charge de la taxe foncière

(Cass.3eciv. 15.09.2015 n° 14-15.911)

Dans un arrêt sévère, la cour de cassation a rejeté la demande du bailleur de prise en charge de la taxe foncière par le Preneur.

Le bail prévoyait que le Preneur avait à sa charge les taxes dont la taxe foncière, à conditions qu’elles soient dues directement par lui et « dont le Bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ». Pour la cour cette clause renvoie aux dispositions spécifiques permettant à l’administration fiscale de recouvrer certains impôts, incombant aux preneurs de baux   commerciaux, et ne concerne pas directement la taxe foncière.

La vente de billets est une activité connexe à une activité de restauration

(Cass, 3e civ. 16.9.2015 n° 14-18.708)

La cour a estimé dans une décision très favorable au locataire que la vente de billets d’accès au château de Versailles par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité est un service de proximité offert aux clients correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château. L’activité est donc autorisée car considérée comme incluse dans le bail. En cas de clause de non concurrence la décision aurait surement été différente.

Rétractation du bailleur suite à acceptation tacite du renouvellement validée

(Cass.3ème. 16.9.2015 Pourvoi n° 14-20.461)

La cour de cassation a jugé que l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement a un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Le silence vaut acceptation mais acceptation provisoire.

Caractère définitif de la renonciation à exercer une préemption commerciale

(Conseil d’état – 27.07.2015 n° 374646, Commune de Gennevilliers)

La loi Pinel avait précisé qu’en cas de préemption par la commune du fonds de commerce ou du droit au bail, le bail reste soumis au statut des baux commerciaux même à défaut d’exploitation.

Le conseil d’Etat a lui que précisé que la commune ne peut pas changer d’avis lorsqu’elle a renoncé à son droit de préemption, même si on est dans les délais et même si la déclaration de cession de bail est incomplète ou erronée. Cet arrêt renforce la sécurité juridique en évitant les changements d’avis de la commune dans le délai de preemption (2mois).