Loi de finances 2024

Nouveautés : impôt sur la plus-value immobilière

Face à la crise qui touche le marché immobilier, le législateur cherche à redresser la barre et cela passe notamment par une potentielle transformation des actifs existants en logement. A ce titre, la loi de finances 2024 encourage les propriétaires d’immobilier d’entreprise à repenser la destination de leur bien en cas de cession en prorogeant la taxation à taux réduit des plus-values sur les cessions d’immeubles de professionnels destinés à être transformés en immeubles d’habitation.

Quels sont les avantages procurés ce mécanisme d’incitation fiscale ?

L’avantage issu de cette mesure se matérialise par un taux réduit de 19% sur la plus-value nette des cessions d’immeubles. En temps ordinaire, le taux normal d’imposition est fixé à 25% de la plus-value avec un taux réduit de 15% pour la première tranche jusqu’à 42.500€. En application de la présente mesure, l’excédent de plus-value ne sera pas imposé à 25% mais à 19%. Afin de clarifier ces propos, nous vous exposons un exemple démontrant l’économie réalisée :

Cas pratique : M. X a vendu ses locaux à usage de bureaux pour un montant de 600.000€ alors qu’il les avait acheté pour la somme de 400.000€ il y a seulement 10 ans. Celui-ci a donc réalisé une plus-value de 200.000€. Nous calculerons le montant de l’impôt sur la plus-value dans les deux hypothèses :

Hypothèse 1 – cession de locaux professionnels : 

Tranche taux réduit : 42.500 x 15% = 6.375€
Tranche taux normal : (200.000 – 42.500) x 25% = 39.375€
Soit un impôt sur la plus-value totale égale à 45.750€. 

Hypothèse 2 – cession de locaux professionnels pour transformation en habitation : 

Tranche taux réduit : 42.500 x 15% = 6.375€
Tranche taux normal : (200.000 – 42.500) x 19% = 29 .925€
Soit un impôt sur la plus-value totale égale à 36.300€.

Ainsi une cession d’immeuble à usage de bureaux destiné à être transformé en usage d’habitation, aura permis au propriétaire une économie de presque 10.000€.

Comment bénéficier de ce taux réduit sur la taxe sur la plus-value ? 

Afin de bénéficier de ce taux réduit, il est impératif que la société cédante soit soumise à l’impôt sur les sociétés et non sur l’impôt sur le revenu. En complément de ce premier critère, il est également nécessaire que la cession remplisse les conditions cumulatives suivantes :

• Usage initial du bien : L’immeuble cédé correspond à des locaux à usage de bureaux ou à usage commercial, des locaux à usage industriel ou à un terrain à bâtir.
• Condition de la localisation : Les locaux ou le terrain cédés doivent être situés dans l’une des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
• Qualité du cessionnaire : L’acquéreur de l’immeuble est une personne morale (ex : une société) sans lien de dépendance avec l’entreprise bénéficiaire du dispositif. Autrement dit, l’une des deux entreprises ne doit pas détenir directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exercer le pouvoir de décision. Les entreprises ne doivent pas non plus être placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.
• Respect des délais : La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2026. Toutefois, si une promesse de vente a été conclue avant le 31 décembre 2026, la cession peut être réalisée dans les 2 ans qui suivent la date de la promesse.
• Engagement du cessionnaire : L’acquéreur s’engage à transformer les locaux (ou à construire sur le terrain) acquis en locaux à usage d’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Il peut demander un délai supplémentaire d’1 an renouvelable à l’administration.

A retenir : En résumé, en cas de projet de cession de locaux professionnels, il est recommandé de rechercher dans un premier temps un acquéreur professionnel qui s’engage à transformer l’usage du bien en habitation afin de maximiser la plus-value immobilière du propriétaire.