Réforme des baux commerciaux

La Loi n°2014-626 en date du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » opère des changements dans les rapports locatifs professionnels, dans l’ensemble favorables au preneur à bail commercial.

États des lieux d’entrée et de sortie obligatoires

La loi Pinel crée l’obligation d’établir un état des lieux entrée et sortie en matière de bail commercial (article L.145-40-1 du Code de commerce), de bail dérogatoire (article L145-5 du code de commerce) et de bail professionnel (article 16 de la Loi du 18.6.2014).

Ainsi, l’absence d’état des lieux d’entrée constatée à la restitution des locaux ne fera plus présumer que les locaux ont été remis en bon état de réparation locative. La présomption simple de l’article 1731 du code civil est remplacée par une exigence de preuve formelle à la charge du bailleur, ce qui le pénalise fortement. Alors propriétaires, soyez vigilants !

Entrée en vigueur: 1/9/2014 Pour les baux en cours, ces règles s’appliquent à la restitution d’un local, dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Formalisme du congé allégé

La volonté de résilier le bail peut être notifiée soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L.145-4 alinéa 2 du Code de commerce, R.145-38 du code de commerce), comme en matière d’habitation. Une souplesse est également prévue pour les héritiers du Preneur qui ont désormais la possibilité de résilier le bail à tout moment en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Entrée en vigueur : immédiate

Faculté de résiliation triennale d’ordre public

Les baux commerciaux ne peuvent plus prévoir des durées d’engagement ferme sur plus de 3ans sans possibilité de résiliation, sauf en ce qui concerne les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux ou les locaux à usage de stockage.

Entrée en vigueur : immédiate

Allongement de la durée des baux dérogatoires

La durée du bail dérogatoire et des baux successifs prévue à l’article L145-5 du code de commerce est portée à 3 ans au lieu de 2. Si à l’expiration du bail et au plus tard 1 mois après l’échéance le preneur est laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère. L’état des lieux d’entrée et de sortie est aussi rendu obligatoire pour les baux de coute durée.

Entrée en vigueur : 1/9/2014

Exclusion de la convention d’occupation précaire

L’article L145-5-1 du code de commerce définit la convention d’occupation précaire, non par sa durée mais par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », à la différence du bail dérogatoire, qui se caractérise par une courte durée. Il s’agit, par exemple, de l’attente de la destruction du local. Cette convention est expressément exclue du champs d’application des baux commerciaux.

Entrée en vigueur : immédiate

Procédure collective du Preneur et déspécialisation

Lorsque le preneur d’un bail commercial fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, l’article L.642-7 alinéa 4 du Code de commerce permet au tribunal d’autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur.

Entrée en vigueur : procédures ouvertes à compter du 20/6/2014

Plafonnement des loyers commerciaux

Le plafonnement des loyers en cours de bail

Afin de favoriser une évolution plus lente des loyers, l’indice du coût de la construction a été supprimé dans le cadre de la révision légale du loyer commercial. La révision triennale des loyers sera désormais indexée soit sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon le type de locaux. En présence d’une clause d’échelle mobile, le recours à l’indice national du coût de la construction (ICC) demeure possible (C. com. art. L 145-39), la loi n ayant pas modifié l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier .

Entrée en vigueur : 1/9/2014

Le déplafonnement en fin de bail

En fin de bail, l’article L145-34 du code de commerce prévoit la possibilité de déplafonner le loyer en cas d’augmentation de la valeur locative du local. Pour éviter une «explosion » du loyer, l’augmentation est désormais limitée à 10 % du dernier loyer acquitté par an, dans les cas faisant exception au principe du « plafonnement » des loyers commerciaux.

Entrée en vigueur : immédiate.

Nouveautés en matière de droit de préemption

Instauration d’un droit de préemption au profit du Preneur

Il devient obligatoire lorsque le bailleur entend céder un local commercial objet d’un bail commercial (L.145-46-1 du Code de commerce). Le bailleur doit informer le preneur de son intention de vendre et lui indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Ce dernier a alors un délai d’un mois à compter de la notification pour se prononcer. Pour plus de précisions, cliquez ici.

Entrée en vigueur : 19/12/2014

Précisions du droit de préemption communal

Lorsqu’une commune préempte un fonds artisanal, un fonds de commerce ou un bail commercial, le bail du local demeure désormais soumis au statut des baux commerciaux. Le défaut d’exploitation ne peut plus être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai de rétrocession. Le délai de rétrocession est porté de 2 à 3ans en cas de mise en location-gérance du fonds.

Entrée en vigueur: 20/06/2014

Nouvelles obligations d’information du Bailleur

Inventaire précis et limitatif des charges

Désormais tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (L145-40-2 du code de commerce). Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Un décret en Conseil d’Etat précise les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront être imputés au locataire.

Etat des travaux

Lors de la conclusion du bail commercial, puis tous les 3 ans, le bailleur communique à chaque locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,
• et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes en précisant leur coût.

Entrée en vigueur : Décret du 3 novembre 2014