Résolution du bail commercial pour défaut de validité de l’ERP

Cass, Civile 3^e, 21 septembre 2023, n°22-15.850

Suite à la conclusion d’un bail commercial avec une prise d’effet programmée environ un mois plus tard, le Preneur a renoncé à cette location et n’a pas pris possession des lieux. Pour cette raison, le Bailleur a demandé la condamnation du preneur en paiement des loyers.

Le locataire demande alors la résolution du bail commercial au motif que le Bailleur avait manqué à son devoir d’information en ne joignant pas au contrat un état des risques naturels et technologiques établi moins de six mois avant sa conclusion.

Selon l’ancien article 1184 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut alors demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

Là où la cour d’appel a conclu à la résolution du contrat pour l’unique défaut de communication d’un état des risques naturels et technologiques valable par le bailleur, la Cour de cassation estime que pour que la résolution soit prononcée, il faut remplir deux conditions cumulatives :

• Lorsque l’une des parties ne respecte pas son engagement. En l’espèce, le bailleur n’a pas communiqué un état des risques naturels et technologiques valable lors de la conclusion du bail.
• Le manquement à cette obligation doit revêtir une gravité suffisante.

En définitive, les juges ont donc annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif que cette seconde condition n’était pas justifiée.

A retenir de cet arrêt : L’absence de communication d’un état des risques et technologique de moins de 6 mois à la conclusion du bail ne conduit pas à une résolution automatique du contrat. Le manquement doit revêtir une gravité suffisante. On peut alors émettre l’hypothèse que si l’état des risques naturels et technologiques n’a connu de modification notable ou si le bien n’est pas situé dans une zone à risques particuliers, ce critère de gravité ne pourra être prouvé.