Le droit au repentir du bailleur

Le droit au repentir du bailleur après un refus de renouvellement

Cass civ 3ème 15 décembre 2021 – n° 21-11.634

Le bailleur peut-il exercer son droit de repentir après le refus du renouvellement du bail commercial si le locataire se trouve toujours dans les locaux loués ?

Une société titulaire d’un bail commercial a sollicité le renouvellement auprès de sa bailleresse. Cette dernière a refusé ce renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. La notification de ce refus a eu lieu quatre ans avant le terme du bail commercial. Le bailleur a signifié un repentir à la preneuse quelques jours avant le terme du contrat. La preneuse refuse et assigne la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction.

La Cour d’appel déclare valable l’exercice du droit de repentir de la bailleresse malgré l’engagement de la preneuse dans un exercice irréversible de départ des lieux rendant impossible la continuation du fond dans les locaux loués. Elle refuse de retenir l’existence de ce processus irréversible malgré un constat d’huissier au motif qu’il n’est pas établi que le bailleur en aurait été informé préalablement à l’exercice de son droit de repentir.

La Cour de cassation vise l’article L.145-58 du code de commerce pour casser dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif que la simple connaissance par la bailleresse de l’engagement d’un processus irréversible de départ des locaux par la preneuse suffit à faire obstacle à l’exercice du droit de repentir par le bailleur.

Que retenir de cet arrêt : il faut en effet bien évaluer sa prise de décision lors du refus du renouvellement d’un bail commercial. Il n’y a pas grand intérêt à refuser le renouvellement d’un bail commercial pour ensuite se repentir si on n’est pas confronté à une situation particulière (insolvabilité manifeste du locataire, procédures collectives, etc.).

Le droit de repentir du bailleur est bien existant, il faut savoir quand y recourir et dans quel contexte précis. A priori, le propriétaire peut jusqu’à quinze jours à compter de la date à laquelle la décision de refus de renouvellement est passée en force de chose jugée se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction s’il supporte les frais d’instances et consent au renouvellement à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.