La charge des travaux de climatisation

A qui incombe les dépenses de réparation de la climatisation dans le bail commercial ?

(Cour de cassation – Troisième chambre civile — 28 septembre 2022 – n° 21-20.879)

À la suite de la délivrance d’un congé à un bail commercial, un état des lieux de sortie est réalisé indiquant le non-fonctionnement de l’installation de climatisation. Le Bailleur assigne son Preneur en paiement des dépenses de réparation de la climatisation. Le Preneur demande reconventionnellement l’indemnisation du préjudice de jouissance ayant résulté pour elle du dysfonctionnement de la climatisation.

La cour d’appel fait étonnamment droit à la demande Preneur au motif que le Bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance, car lors de l’état des lieux d’entrée, le système de climatisation ne fonctionnait déjà, pas et que le bailleur ne ramenait pas la preuve des réparations effectuées sur le système depuis l’entrée de la locataire. Pour elle, le bailleur ne peut s’abriter derrière les clauses du bail mettant à la charge du preneur toutes les réparations, remises en état et mises en conformité, ainsi que l’entretien de la climatisation.

La Cour de cassation casse, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu par la cour d’appel aux visas des articles 1719-1° et 1720 du code civil. Elle rappelle que le bailleur est obligé par la nature même du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et que cette chose doit être délivrée en bon état de réparation. Toutefois, elle renchérit en précisant que le bail peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse, l’obligation de prendre en charges des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

En conséquence, la clause qui stipulait que le locataire entretiendrait régulièrement l’installation de climatisation afin de la restituer en parfait état de marche était parfaitement valable. Le Bailleur était donc fondé à demander le remboursement des dépenses de réparation de l’installation de climatisation lors de la restitution des locaux. Ainsi, la cour de cassation ne considère pas la climatisation comme un élément du gros oeuvre relevant de l’article 606 du code civil.

Une fois encore, la cour de cassation vient rééquilibrer les rapports bailleurs/preneurs en cassant une décision sévère pour le Bailleur rendue par les juges du fonds.