La pollution des sols

Les conséquences de l’absence de la clause de pollution dans l’acte de vente d’un terrain

(Ccass,3eme civ 30 septembre 2021 n° 20-15.354)

Le vendeur d’un terrain faisant désormais l’objet d’un bail commercial par son sous-acquéreur peut-il échapper à sa responsabilité en l’absence de la clause de pollution dans l’acte de vente ?

Dans cette affaire, un terrain ayant servi à l’exploitation d’une station-service de distribution de carburant a fait l’objet d’une dépollution puis d’un échange entre deux sociétés. L’acte d’échange contenait une clause de pollution ayant pour but d’exonérer le vendeur de sa responsabilité en raison de l’état du sol. Le terrain fut revendu ensuite à une autre société (sous-acquéreuse) qui l’a donnée à bail à une autre société (preneuse) pour l’édification de parkings, commerces et bureaux.

Pendant les premiers mois de l’exploitation, une pollution aux hydrocarbures est découverte suites à des travaux d’aménagements et de terrassement.

Les vendeurs successifs sont assignés conjointement par la société bailleresse/sous-acquéreuse et la société preneuse pour non-respect des articles L.512-12-1 et R.512-66-1 du code de l’environnement et pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.

La cour d’appel condamne solidairement les vendeurs successifs à indemniser la société bailleresse/sous- acquéreuse et la société preneuse aux motifs que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle prévue au contrat et que l’état du sol et du sous-sol de l’immeuble était imputable à l’activité précédemment exercée sur ce terrain.

La cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au visa des articles 1603, 1604 et 1641 du code civil aux motifs que l’acte de vente du 2^nd vendeur ne contenait pas de clause de pollution justifiant l’application du principe de délivrance conforme à celle promise. En conséquence l’inconstructibilité du terrain en raison de sa pollution constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue, non connu du second vendeur qui pouvait légitimement penser que le terrain avait été entièrement dépollué.

Il faut cependant préciser que la cour n’évince pas la responsabilité contractuelle et délictuelle de la station-service, vendeur initial, responsable de la mauvaise réalisation de la dépollution.