Le congé dans le bail dérogatoire

Le congé tardif délivré par le bailleur dans le bail dérogatoire

Ccass,3eme civ,11 mai 2022,n°21-15.389

Le locataire peut-il revendiquer le statut des baux commerciaux à l’issue des baux dérogatoires successifs en raison d’un congé tardif ?

Pour rappel, d’après les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit supérieure à trois ans.

Dans cette affaire, La locataire s’est maintenue dans les lieux à l’issue du dernier des baux dérogatoires successifs (à l’expiration des trois ans) reprochant au bailleur son absence de réactivité dans la délivrance d’un congé.

Les bailleurs avaient notifié au locataire le 28 juin 2017, un congé à effet du 30 juin 2017 puis les ont assignés en libération des lieux et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La locataire prétend que quelle que soit la durée du bail dérogatoire si le preneur est laissé dans les lieux au-delà du terme contractuel, le congé alors donné par le bailleur est régi par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce relatif aux baux commerciaux.

La Cour d’appel déboute la locataire de ses prétentions au motif que le contrat de bail prévoyait des stipulations claires et précises de sorte qu’aucun délai de prévenance, hormis l’antériorité du congé au regard de la date d’expiration du bail n’était imposé au bailleur. La locataire ne pouvait donc pas se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce qui est applicable aux seuls baux commerciaux statutaires.

La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel sur le même fondement, car en effet le congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation l’échéance de ce bail.

Que faut-il comprendre à travers cette solution ? On ne peut pas reprocher au bailleur la délivrance d’un congé tardif s’il a en amont manifesté sa volonté de ne pas conserver le locataire dans les locaux objet de baux dérogatoires successifs.