Perte de la chose louée et Covid-19

La première décision au fond concernant la perte de la chose louée pendant la COVID-19

(CA Versailles, 6 mai 2021, n°19/08848)

Le preneur à bail peut-il se soustraire au paiement de son loyer en raison de la Covid-19 sur le fondement de l’article 1722 du Code civil ?

Dans cette affaire, le preneur a demandé à se soustraire de son obligation de payer son loyer en raison des périodes de fermeture en conséquence de la crise sanitaire de la Covid-19. Plusieurs arrêts ont déjà été rendu sur la question mais la cour d’appel de Versailles, en sa décision du 6 mai 2021 est la première a réellement jugé au fond ce type de litige.

Cet arrêt ne se distingue pas par le rejet de la force majeure qui ne peut s’appliquer pour une obligation contractuelle du paiement d’un loyer, ni par le fait que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance du local commercial. En opposition aux précédentes décision rendues, la Cour d’appel de Versailles a réfuté l’application de l’article 1722 du Code civil disposant de la destruction totale ou partielle d’un local durant la période du bail.

La Cour a ainsi considéré que le bien n’a pas été détruit en totalité ni partiellement, ou encore que le bien objet du litige, se trouve non-conforme aux réglementations en vigueur. En effet, l’impossibilité d’exploiter, durant la période de crise sanitaire, réside dans l’activité économique exercée dans le local et non en raison du local en lui-même. Elle ajoute ensuite, que l’impossibilité d’exploiter pendant l’état d’urgence est limitée dans le temps. Ce second élément n’est pas prévu dans l’article 1722 du Code civil et ne saurait s’appliquer au cas d’espèce.

Il existe une grande disparité entre les différentes jurisprudences arrêtées par les magistrats concernant la perte de la chose. Soit ces derniers considèrent que la chose louée doit être vue dans un aspect seulement physique et matériel, à l’instar de la décision étudiée, soit les juges envisagent la chose louée d’un côté plus juridique et en considération de sa finalité.

On remarque ici que cette décision va en opposition totale avec les précédents jugements rendus sur le moyen de la perte de la chose louée en raison de la Covid-19.