Maintien dans les lieux non contesté
(Cass. 3e.civ, 12 décembre 2019 – n° 18-23.784)
Un bailleur a consenti à la société Les Arcades le renouvellement d’un bail commercial à effet du 1er janvier 2005. Un accord du 29 juin 2007 a prévu la rupture anticipée du bail à effet du 31 décembre 2007 et autorisé la société Les Arcades à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par le preneur, de son fonds de commerce ou de son droit au bail.
Le 18 octobre 2010, le bailleur a assigné son preneur en expulsion, qui, demeuré dans les lieux, a revendiqué le statut des baux commerciaux.
L’arrêt d’appel retient que l’accord de rupture anticipée exclut explicitement les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux par la locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties. L’intervention d’un cessionnaire du fonds constituait le terme du bail dans la limite maximale fixée et un motif légitime de précarité.
La cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations à savoir : D’une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, excluant l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire. D’autre part, au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail.
La cour de cassation casse son arrêt sur le fondement de l’article. L. 145-5 du Code de commerce, ensemble l’art. 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.