Baux commerciaux : le délai strict de deux ans pour réviser le loyer

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 9 juillet 2026, n° 22-24.254

Le 5 février 2008, un bail commercial a été conclu entre un preneur et un bailleur concernant des locaux à usage commercial d’entrepôts et d’activités. Il est expressément stipulé qu’en cas de renouvellement dudit bail, le loyer est fixé à la valeur locative de marché telle que définie par son article 23-1-3. A défaut d’accord entre les parties, il est indiqué, à titre exceptionnel, que cette valeur est fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste en annexe du bail, soit par le preneur et bailleur, soit par la juridiction compétente.

Le 24 août 2016, le preneur sollicite le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2017. Le bailleur accepte tout en proposant une augmentation de loyer. Au cours des années suivantes, le locataire paie l’ancien loyer, et le bailleur n’agit pas pour faire évoluer la situation en son sens. Le bailleur décide d’intervenir le 6 avril 2022, et assigne le preneur devant le président du tribunal de commerce de Paris, soit 5 ans après le renouvellement.

Le tribunal désigne l’expert par ordonnance de référé, selon la liste contractuelle prédéfinie. Le preneur fait appel de la décision en première instance, considérant que l’action en justice est irrecevable au regard du délai entre le renouvellement et l’assignation. La cour d’appel répond favorablement à l’appel du preneur, affirmant que l’action du bailleur est prescrite sur le fondement de la prescription biennale à l’article L.145-60 du Code de commerce. Le pourvoi en cassation est ainsi formulé par le bailleur au motif que l’ordonnance du tribunal de Paris est insusceptible d’appel.

La Cour de cassation confirme le raisonnement de la cour d’appel et rejette le pourvoi du bailleur en répondant à une problématique juridique : l’ordonnance de référé désignant un tiers estimateur chargé de fixer le prix d’un bail commercial renouvelé après l’expiration du délai de prescription est-elle susceptible d’appel par le preneur ?

Les juges de la Haute Cour, sur le fondement des articles 490 et 523 du Code de procédure civile, affirment que l’ordonnance du président d’un tribunal de commerce désignant un tiers estimateur, soit un expert, en exécution d’une clause de bail commercial est susceptible d’appel.

Par conséquent, bien que le bailleur ait exprimé son souhait d’augmenter le loyer lors de la réponse relative à la demande de renouvellement, le délai de plus de deux ans sans saisir le juge ou interrompre ledit délai rend son action en justice prescrite cinq ans plus tard. Ainsi, le bail se poursuit au montant de l’ancien loyer.