Renouvellement de bail : le piège des 12 ans

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 9 juillet 2026, n° 25-11.167

Bailleur et preneur ont conclu un contrat de bail commercial en date du 30 juin 2000, pour neuf années. Le 14 mai 2012, le commerçant demande à renouveler son bail. Bien que le propriétaire ait accepté la poursuite de location, il exige d’augmenter le loyer à hauteur des valeurs actuelles du marché. Pour rappel, lorsqu’une location dure plus de douze années, la loi autorise le propriétaire à contourner le principe de « déplafonnement » limitant habituellement les hausses de loyer.

En première instance, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent compte tenu du désaccord préalable entre les parties concernant la date exacte de prise d’effet du renouvellement du bail commercial, et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire. Ledit tribunal a jugé que le bail avait été renouvelé au 1^er juillet 2012, soit plus de douze années après le commencement du bail initial, et admet le déplafonnement. Le locataire a ainsi interjeté appel en soutenant que la demande de renouvellement a été formulée avant le délai de douze années, et que le loyer doit rester plafonné.

La cour d’appel, le 19 décembre 2024 confirme la décision du tribunal et retient la valeur locative pour le montant du loyer, en appliquant le principe du « déplafonnement ».  De ce fait, le preneur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation répond à un problème juridique par l’intermédiaire de sa décision : afin de savoir si un propriétaire a le droit d’augmenter le loyer, est-il nécessaire de se fonder sur la date à laquelle le locataire a envoyé sa demande de renouvellement, ou la date à laquelle le renouvellement commence réellement ?

Sur le fondement des articles L.145-12 et L.145-34 du Code de commerce, les juges de la Haute Cour rejettent le pourvoi en affirmant que la notification d’une demande de renouvellement ne met pas fin au bail commercial immédiatement. En d’autres termes, l’ancien bail court jusqu’à la veille de la prise d’effet du renouvellement, soit le 30 juin 2012 inclus. La durée totale est alors de 12 ans et 1 jour et permet au bailleur d’augmenter le loyer au-delà du « bouclier légal ».

A retenir : si le bail commercial initial de neuf ans a expiré et s’est prolongé tacitement, il est indispensable de faire sa demande de renouvellement suffisamment tôt, soit quelques mois avant le seuil des douze années, pour que le premier jour du trimestre civil suivant tombe avant les 12 ans révolus, permettant de conserver un loyer plafonné.