Impôts et taxes

Refacturation de la taxe foncière dans un bail verbal

(Cass.3^ème 28 mai 2020, n°19-10.056)

La question posée était la suivante : La refacturation de la taxe foncière à un preneur peut-elle être admise en présence d’un bail verbal ?

La Cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande du preneur demandant le remboursement de la taxe foncière. En se fondant sur une jurisprudence de 2012 exigeant la présence d’une clause expresse pour refacturer la taxe d’ordures ménagères, le preneur se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation rejette estimant que « la Cour a retenu à bon droit qu’en présence d’un bail verbal, il convenait de rechercher l’existence d’un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière ». L’intention des parties pouvait être déterminée par le faisceau d’indices suivant:  le locataire cédant avait toujours payé la taxe foncière, le juge commissaire avait admis déclaration de créance en intégrant la taxe foncière et l’administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013.

Le Preneur cessionnaire était donc tenu de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail.

Ainsi la Cour de cassation assoupli sa position exigeant la présence de clauses expresses et s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond sur les éléments de preuve.

Refacturation de la taxe foncière – Principe de la liberté contractuelle réaffirmé

(Cass. 3e.civ, 12 septembre 2019 – n° 18-18.018)

Le juge a pour obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

C’est ce qu’a du rappeler la cour de cassation dans une affaire récente dans laquelle l’usufruitier d’un local commercial donné à bail réclamait à son locataire le paiement des taxes foncières sur les 4 dernières années.
La cour d’appel, pour rejeter cette demande, a d’abord retenu que le paiement de la taxe foncière par la locataire n’avait pas été expressément prévu dans le bail.

Or, le bail mettait à la charge du preneur tous « les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location ». La cour de cassation casse la décision de la cour d’appel opérant ainsi un revirement sur des décisions précédentes et remettant à l’honneur le principe de la liberté contractuelle.

La décharge des cotisations de taxe annuelle sur locaux professionnels

(Conseil d’Etat – 3ème et 8ème Chambre réunies – 24 Avril 2019)

Le propriétaire d’un immeuble comprenant une surface de 83m2 de bureau et des locaux d’une superficie de 1400m2 loués à la SAS Espace Vinci, a demandé au tribunal administratif de prononcer l’annulation des cotisations de taxe sur les bureaux et locaux commerciaux auxquelles elle a été assujettie sur 3 années.

Il a été jugé que le bailleur devait être exonéré de la taxe sur les bureaux pour le local de 83m2 en vertu de l’article 231 ter 3°/ du code Général des Impôts selon lequel seules sont assujettis à la taxe les locaux de plus de 100m2.

En revanche, le conseil d’Etat refuse d’exonérer de taxe la surface de 1400m2 qui regroupait 20salles de 25 à 60 mètres carrés et 3 salles de commission, mises à la disposition de tiers par VINCI, avec des prestations associées, notamment la restauration et l’organisation de conférences, estimant que cette surface pouvait être qualifiée de local commercial plutôt que de bureau, et rentait dans le champ d’application de la taxe.