La déclaration du sinistre dans le bail commercial

La déclaration du sinistre par le bailleur dans les baux commerciaux

Cass civ 3ème , 17 novembre 2021 – n° 20-10.100

Le bailleur peut-il obtenir le remboursement des travaux suite à la dégradation des locaux loués par un tiers malgré son refus de communiquer le nom de son assurance ?

Dans cet arrêt, un particulier a consenti à une société un bail commercial qui a pris fin par un congé régulier donné au locataire.  Le bailleur, personne physique a bridé plusieurs étapes dans le processus de résiliation du bail commercial ce qui n’a valu qu’une cassation partielle de la cour de cassation malgré sa bonne foi avérée.

A la fin du bail commercial, le bailleur a assigné la société au paiement des divers sommes au titre de loyers et en remboursement de travaux de remise en état du portail et d’une murette endommagée par la mauvaise manœuvre d’un poids lourd. Une clause du bail prévoyait en effet que le preneur devrait répondre des dégradations ou pertes qui se produisent pendant sa jouissance.

La cour d’appel rejette étonnamment la demande du bailleur sur le remboursement de la facture de réparation du portail et de la murette au motif inopérant que le bailleur ne prouvait pas qu’il n’était pas assuré ou ne justifiait pas avoir déclaré le sinistre à son assureur. Elle renchérît pour justifier sa position que le bailleur aurait refusé de faire connaitre le nom de son assureur pour permettre une expertise amiable et qu’il n’a jamais justifié avoir régularisé la situation auprès de ce dernier, ce qui aurait permis à l’assureur du locataire de pouvoir exercer un recours contre le responsable du litige.

La cour de cassation au visa de l’article 1732 du code civil et de l’article 624 du code de procédure civile casse partiellement l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux au motif que le locataire commercial, à moins que le bail n’en dispose autrement répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance et que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Cette portée s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire et que par conséquent, le dépôt de garantie (jugé indivisible de l’action en remboursement par la cour de cassation) devrait être conservé par le bailleur pour combler les multiples inexécutions contractuelles du preneur.

Une décision assez particulière qui laisse sans voix quant à la recherche du préjudice subi les parties par la Cour et surtout son silence sur les autres moyens relatifs au défaut de paiement des loyers.