La délivrance du congé

Le congé délivré par le bailleur durant la période de préavis précédant l’échéance du bail commercial

Ccass,3^emeciv, 23 septembre 2021, n°20-10.026

Le bailleur peut-il valablement délivrer congé au locataire pendant les six mois précédant l’échéance du bail commercial en prenant pour effet le dernier jour du trimestre civil ?

Une société bailleresse a notifié à sa preneuse un congé avec refus de renouvellement de son bail commercial moins de six mois avant la date d’échéance du contrat.

La preneuse assigne alors son bailleur pour non-respect du délai de six mois de congé prévu à l’article L.145-9 al 1 et 2 du code du commerce et par conséquent au paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel déboute la preneuse qui prétend que le bailleur ne peut donner congé que jusqu’à six mois avant la date d’échéance du contrat ou à défaut au cours de la tacite reconduction du bail et que ce dernier n’a aucunement le droit de donner congé au cours des six mois précédant la date d’échéance du bail.

Par application de l’article L.145-9 du code du commerce, dans sa version modifiée par la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 applicable au litige, la cour d’appel énonce qu’il n’existe aucun texte interdisant au bailleur de délivrer congé pendant les six derniers mois du bail. Qu’il était ainsi impossible au bailleur de respecter un délai de six mois avant le terme du contrat. Cela impliquant donc que le congé ne pouvait être délivré qu’avec une date d’effet au cours de la     tacite prolongation. Elle renchérit en précisant que le congé donné moins de 6 mois avant le terme du contrat fixé au 30 septembre a été régulièrement donné pour le 31 décembre 2013 dernier jour du trimestre civil sans qu’il n’ait lieu d’en différer les effets au 30 juin 2014 pour rentrer dans le champ d’application de l’article L.145-60 du code du commerce.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation aux motifs que le congé a été valablement délivré et que le locataire n’ayant pas introduit de contestation dans le délai de deux ans prévus à l’article L.149-60 du code de commerce était irrecevable à demander une indemnité d’éviction.

La particularité de cette solution se trouve au moment où le bailleur a donné le congé. En effet, le congé a été donné pendant la période contractuelle et non pendant la période de tacite reconduction qui aurait impliqué l’attente d’un nouveau délai de six mois.

Une solution logique puisque dans l’application récente de la loi, lorsque le délai est donné moins de six mois avant le terme du contrat, il faut considérer le dernier jour du trimestre civil pour le décompte des six mois prévus à l’article L.145-9 du code du commerce.

Cette solution temporise le formalisme textuel applicable aux congés commerciaux.