Le renouvellement

Le renouvellement du bail commercial doit être tacite et sans équivoque

(Cour de cassation – Troisième chambre civile — 07 septembre 2022 – n°21-11.592)

Le paiement du loyer par le locataire vaut-il tacite acceptation du renouvellement du bail commercial par le locataire ?

Dans cette affaire, le bailleur d’une maison de retraite lui délivre une offre de renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 ans ferme et moyennant un loyer identique à celui du bail en cours. Le congé prévoit la suppression de la faculté de résiliation triennale, alors que cette dernière n’était pas prévue dans le bail initial.

Pour rappel, dans certains baux commerciaux comme ceux portant sur des (locaux monovalents), dont relèvent notamment les maisons de retraite, il est possible de faire renoncer le locataire à sa faculté de résiliation triennale à condition qu’une clause expresse du bail commercial le prévoit.

Sans retour du locataire, le bail s’est reconduit et ce dernier a poursuivi, le paiement du loyer avant de s’arrêter 3 ans après l’expiration du congé, stipulant qu’il n’a jamais accepté le renouvellement du bail commercial.

Le bailleur assigne son locataire en constatation du renouvellement du bail commercial et en paiement du loyer des six années restantes jusqu’à l’échéance.

La cour d’appel donne raison au bailleur au motif que le locataire s’est acquitté du nouveau loyer proposé à l’expiration du congé, ce qui démontre un accord tacite sur le renouvellement du bail.

La Cour de cassation casse la décision rendue en faveur du bailleur en soutenant que le simple fait que le locataire paye les loyers postérieurement au congé ne valait pas acceptation tacite sans équivoque de l’offre de renouvellement. Le fait que le locataire n’avait pas manifesté son consentement expresse à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale a fait échec au renouvellement du bail.

Cette décision est à la fois inédite, mais aussi très sévère pour le bailleur. Puisse que la pratique nous démontre le contraire. Elle implique une certaine vigilance à avoir dans le processus de renouvellement des baux commerciaux futurs. Bailleurs, attention donc à la formulation de vos congés avec ou sans offre de renouvellement, pouvant créer une ambiguïté quant à la volonté de votre preneur.