Les loyers COVID

Confirmation du paiement des loyers COVID par le locataire

Cour de cassation – Troisième chambre civile — 23 novembre 2022 – n° 21-21.867

Une Clause du bail peut-elle justifier la suspension des loyers pendant la crise sanitaire ?

Souvenez-vous, par des arrêts du 30 juin 2022 dernier, la Cour de cassation mettait fin à la SAGA des loyers commerciaux impayés suite à la fermeture des locaux pendant la période de confinement.

Dans le présent arrêt, la Cour de cassation confirme une nouvelle fois que les loyers restent dus par le locataire de locaux commerciaux.

La particularité de cette décision est qu’une clause du bail prévoyait qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement du loyer serait suspendu, mais resterait couvert par la garantie de perte de loyer souscrit par le syndic de l’immeuble où soit par la garantie de perte d’exploitation du preneur.

Dans cette affaire, des bailleurs ont consenti trois baux commerciaux portant sur divers lots situés dans deux résidences de tourisme. En raison des restrictions sanitaires, le locataire a cessé son activité entre mars et juin 2020 et informé le bailleur de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.

La locataire est déboutée par la cour d’appel, qui considère qu’aucune perte des lieux loués n’était survenue à compter de l’interdiction gouvernementale et que la clause du bail n’évoquait que les manquements personnels du bailleur ou des circonstances affectant le bien, ce qui n’était pas le cas.

La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel et rejette encore une fois le pourvoi des locataires sur ce sujet. Elle précise que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, général et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvait être imputable au bailleur, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance.

Pour la Cour, les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien emportant perte de la chose. La clause du bail ne pouvait faire échec à cette interprétation étant donné que la condition de suspension des loyers n’était pas remplie.

Il n’existe désormais plus aucune ambigüité sur la question. Même les dispositions contractuelles ne peuvent donner raison à un locataire qui aurait suspendu le paiement de ses loyers pendant la crise sanitaire.