L’indemnité d’éviction

Obligation de dépollution du dernier exploitant et paiement de l’indemnité d’éviction commerciale

(Cour de cassation – Troisième chambre civile — 22 juin 2022 – n° 20-20.844, n° 21-11.168)

Les frais de dépollution d’un site classé ICPE peuvent-ils entrer en ligne de compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction commerciale ?

Dans cet arrêt, un bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial à son preneur, qui exerce une activité d’exploitation de station-service, de distribution de produits pétroliers et de vente d’accessoires automobile. Le preneur, relevant de la classification des ICPE, assigne son bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour rappel, le locataire d’un bail commercial peut demander le versement d’une indemnité d’éviction dans un délai de 2 ans à compter de la date de notification du congé sans offre de renouvellement au bailleur ou de la réception de son refus de renouvellement du bail. Conformément à L’article L. 145-9 du Code de Commerce.

Compte tenu de son activité polluante, le bailleur demande à son preneur la dépollution du site, conformément à l’article l. 512-12-1 du code de l’environnement.

La cour d’appel condamne le bailleur au versement de l’indemnité d’éviction en incluant dans son calcul les frais de diagnostic, d’étude et de dépollution au titre des indemnités accessoires. Elle considère que ces sont directement liés à l’éviction avec arrêt d’exploitation et doivent être pris en compte dans le préjudice que l’indemnité d’éviction a pour objet de réparer.

La Cour de cassation au visa de l’article l.512-12-1 du code de l’environnement casse l’arrêt rendu par la cour d’appel en précisant que l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant, à savoir le preneur, indépendamment de tout rapport de droit privé. En conclusion, les frais liés à la dépollution ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction due par le bailleur et restent entièrement à la charge du Preneur. Par ailleurs, la délivrance d’une assignation interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction de 2 ans prévue à l’article l.145-9 du code de commerce. Le Bailleur est donc tout à fait en mesure de suspendre le paiement de l’indemnité jusqu’à la prise en charge par le Preneur des frais de dépollution du site.