Nouveau droit de préemption

Champ d’application du droit de préemption

Le droit de préemption du locataire mis en place par la Loi Pinel ne s’applique qu’aux locaux à usage commercial ou artisanal, les locaux industriels ayant été expressément exclus par un amendement. Selon le Conseil Supérieur du Notariat le droit de préemption du preneur, « aurait vocation à s’appliquer aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal, mais non aux entrepôts, locaux de bureaux ou encore locaux mixtes de bureaux et d’activités commerciales ». Il appartiendra à la jurisprudence de clarifier la situation.

Personnes bénéficiaires du droit de préemption : preneurs d’un bail commercial. En sont exclus les preneurs à bail dérogatoire.

Le nouvel article L145-46-1 du code de commerce prévoit que le droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants:

- vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
- vente unique de locaux commerciaux distincts
- vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- vente d’un local au conjoint du bailleur ou à un parent ou un enfant.

En l’état actuel du droit, la vente de parts de SCI n’entre pas dans le dispositif, sous réserve de l’abus de droit: la cession de parts qui aurait pour seul objectif la vente en fraude des droits du locataire pourrait être requalifiée par le juge. Cependant, il n’est pas exclut que ce droit évolue dans le même sens que le droit de préemption urbain qui a été élargi à toutes les formes de mutation y compris la cession de la majorité des parts de SCI.

La sous location est sans effet sur l’application du droit de préemption, le bailleur doit notifier son intention de vendre à son locataire direct. En principe le bailleur et le sous locataire n’ont pas de rapports directs, excepté pour le recouvrement des loyers et la demande de renouvellement.

Procédure

Le bailleur informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer :

le prix ;
les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.