Usages commerciaux

La COVID-19, vecteur d’une mutation des usages commerciaux ?

(CA Paris, 17 février 2021, n°18/07905)

L’adjonction de l’activité de livraison à domicile et du « à emporter » est-il source du déplafonnement du loyer lorsque l’activité n’est pas incluse dans la clause de destination du bail commercial ? 

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris devait déterminer si le déplafonnement opéré en première instance par le juge des loyer commerciaux était justifié par l’adjonction d’une activité de restauration à emporter et vente par internet avec livraison gratuite. Le bailleur voyait en cela une activité connexe ou complémentaire relevant de l’article L. 145-47 du Code du commerce et dont son autorisation n’avait pas été demandé. L’argumentation du preneur quant à lui tenait dans le fait que cette activité est incluse dans la destination du bail commercial et qu’elle découlait d’une « modalité particulière de l’exploitation telle que prévue par le bail ». Ici, le bail prévoyait une destination d’alimentation générale et restauration asiatique.

Précédemment, diverses jurisprudences se voulaient contradictoires. En effet, les juridictions ont admis la vente sur place et à emporter de pizzas en restauration rapide mais elles ne le permettent pas pour les restaurants, salons de thé et pâtisseries. De plus, la livraison à domicile n’était pas considérée comme activité incluse dans les décisions antérieure par la logistique qui devait être engagée.

L’arrêt étudié représente un revirement jurisprudentiel, la juridiction voyant en la livraison par commande internet une condition d’exercice de l’activité induite par une tendance grandissante. Ainsi la juridiction considère la livraison comme une extension des activités répondant aux attentes de la clientèle et incluse dans la clause de destination prévue au bail. Toutefois, si cette activité était prépondérante par rapport à la restauration sur place, la requalification en activité connexe ou complémentaire pourrait être possible.

Elle ajoute que si la zone de chalandise est augmentée, la contribution de l’activité supplémentaire considérée comme incluse n’a pas d’influence sur cette augmentation. La valeur locative ne serait donc pas influencée et resterait inchangée.

Il est nécessaire d’apporter une certaine nuance à cette décision. En effet, elle a été rendue dans un contexte sanitaire en crise par la présence de fortes restrictions dues à la Covid-19. Il est sans rappeler que l’état a mis en place diverses mesures de soutien aux activités ne pouvant pas recevoir leur clientèle. Il les autorise notamment à ouvrir leurs commerces et exercer la vente à emporter même si cette activité n’était pas pratiquée auparavant. Les décisions semblent donc aller en ce sens malgré des précédents contradictoires. Il est donc à noter qu‘en l’absence de la crise sanitaire actuelle, ce revirement de situation aurait pu ne jamais voir le jour.