Indexation du loyer

Limitation de la sanction d’une clause d’indexation contractuelle

(Cass. 3e.civ, 6 février 2020 – n° 18-24.599)

Une SCI a consenti un bail commercial, à usage de bureaux, avec une clause d’indexation prévoyant une indexation annuelle du loyer sur la base d’un indice variant sur une période annuelle. Toutefois, cette clause avait pour particularité de prévoir que la première indexation faisant suite à la prise d’effet du bail, c’est-à-dire opérée à l’issue d’une année du bail, devait être calculée sur la base d’une variation de deux ans.

Le locataire, réalisant que cette clause était à l’origine d’une distorsion temporelle prohibée, a assigné le bailleur afin d’obtenir la nullité de la clause d’indexation et la restitution des sommes versées au titre de l’indexation depuis la prise d’effet du bail.

La cour d’appel a fait droit à sa demande. Les magistrats ont retenu que les modalités d’indexation applicables à la première révision conduisent à la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d’effet du bail, de sorte qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Le bailleur a été condamné à restituer au preneur le trop-perçu de loyers sur toute la durée du bail.

Au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au motif que seule la stipulation qui crée une distorsion prohibée est réputée non écrite. Ainsi, la clause est anéantie pour la seule période de distorsion et non pour toute la durée du bail.

Par cette interprétation, la Cour confirme la possibilité de diviser les clauses d’indexation afin d’isoler les seules modalités à l’origine d’une distorsion. Dès lors,la sanction du réputé non-écrit est circonscrite à cette seule période de distorsion. Cette solution ne peut-être qu’approuvée en ce qu’elle limite les effets de l’anéantissement rétroactif d’une claused’indexation qui ne serait que partiellement illicite.

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