Mise en concurrence du syndic de copropriété

La nullité de la désignation d’un syndic de copropriété en l’absence de sa mise en concurrence

 (Ccass, 3^ème civ 3 juin 2021 n°20-13.269)

L’absence de mise en concurrence d’un syndic de copropriété peut-il être frappé de nullité ? 

A l’occasion de cette affaire, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la désignation d’un syndic en raison de l’absence de sa mise en concurrence obligatoire. Cette assignation a été réalisée sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette ordonnance a une grande importance car elle précise que le défaut de mise en concurrence obligatoire des contrats de syndic n’était pas une cause d’irrégularité de la décision adoptée.

La Cour d’appel a débouté le copropriétaire en arguant que le défaut de mise en concurrence par le conseil syndical n’entrainait pas l’obligation pour le syndic d’y procéder. Pour rejeter le pourvoi, la Cour de cassation a estimé « qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ». Ainsi, cette dernière a mis en application l’adage « pas de nullité sans texte » tout en rappelant que d’autres sanctions pouvaient être appliquées en condamnation pour faute du conseil syndical ou du syndic.

Ainsi, cette solution semble être opportune. D’une part, elle permet de contrer les incertitudes et les divergences des différentes juridictions, et d’autre part, elle évite des conséquences graves pour les parties prenantes de la désignation. En effet, la nullité de la désignation sans mise en concurrence du syndic entrainerait une privation de contrat à la partie qui ne serait pas responsable du défaut de la mise en œuvre de cette obligation. Cette décision semble disproportionnée à l’égard du syndic désigné. Depuis, elle impliquerait une carence de syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

En outre, cette décision s’appui dans la continuité de la jurisprudence antérieure mais aussi au regard de la réforme induite par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Pour autant, cette décision ne constitue pas un revirement de jurisprudence qui pourrait conduire à ne pas appliquer de façon systématique la nullité en cas de violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, par le fait que cette dernière ne prévoit pas cette sanction. En ce sens, si la nullité devait être appliquée constamment, cela laisserait la porte ouverte à tout manquement à cette loi sans risque de nullité.

Par conséquent, la décision prise par la Cour de cassation semble être la bonne dans ce cas de figure mais elle ne peut pas être employée dans tous les cas de violation de la loi sur la copropriété.