Clause d’indexation et loyer de base

Réputation non écrite de la clause d’indexation et loyer de base

(CA, Bourges, Chambre civile, 20 Mai 2021, n°20/00645)

Une clause d’indexation d’un bail commercial prévoyant que le loyer ne pourra jamais être inférieure au loyer de base est-elle réputée non écrite ? 

Dans cette affaire, la SA Guinard a donné un local à bail commercial à la SA Sephora pour une durée de 9 ans pour un loyer de 78.000 euros hors taxe la première année, 88.000 euros la deuxième année et 98.000 euros à partir de la troisième année. A été insérée à ce bail une clause d’indexation ne permettant pas au loyer indexé d’être inférieur au loyer de base.

Cette clause est considérée par la Cour d’appel comme contrevenante à la libre variation à la hausse et à la baisse imposée par l’article L. 145-39 du Code du commerce. Ce dernier dispose que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée à chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Ainsi, la clause qui prévoit que le loyer ne pourra jamais être inférieur au loyer de base fausse le jeu normal d’une clause d’échelle mobile, soit le jeu à la hausse et à la baisse du montant du loyer. Par conséquent, la Cour d’appel a réputé non écrite la clause dans sa totalité et le locataire se voit rembourser le loyer trop versé en application de la prescription quinquennale.