Obligation du bailleur de justifier les charges locatives réclamées en justice

Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-10.221

Deux baux commerciaux sont conclus entre bailleur et locataire. Face à de multiples impayés, le propriétaire agit en justice afin de résilier les contrats et expulser son preneur. Le locataire conteste une partie des sommes réclamées, considérant que certains intitulés de charges sont imprécis et non-justifiés par des documents concrets. Le bailleur défend sa position en indiquant que les libellés sont identiques depuis plusieurs années, et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

La Cour d’appel de Paris confirme la résiliation des contrats et condamne le locataire au paiement des impayés. Elle soutient d’une part que les relevés de charges ont été régulièrement transmis pendant cinq années sans aucune contestation ; d’autre part, que le locataire n’apporte pas la preuve formelle que les montants réclamés sont contraires aux contrats.

Le problème de droit, auquel la Cour de cassation apporte une réponse, est le suivant : le fait qu’un locataire commercial ait reçu et payé des relevés de charges pendant une longue période, sans jamais les contester, empêche-t-il le bailleur de devoir justifier la réalité et le montant exact de ces dernières devant le juge ?

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en se fondant sur l’article 835 du Code de procédure civile. En ce sens, les juges rappellent un principe fondamental : lorsque les charges sont contestées en justice, il appartient exclusivement au bailleur de justifier leur existence matérielle et leur montant, par le biais de factures réelles.

Ce qu’il faut retenir : le locataire qui règle ses charges pendant des années, sans émettre de contestation particulière, n’accepte pas définitivement les sommes. Dès lors qu’un litige est né, les montants réclamés doivent nécessairement être prouvés par le bailleur, aux moyens de justificatifs précis.