Hausse forfaitaire du loyer : lorsque la liberté contractuelle coûte 5 ans de trop-perçu

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 3 septembre 2026, n° 25-14.904

Un bail commercial a été contracté entre propriétaire et locataire relativement à l’exploitation d’une chambre d’EHPAD. Une disposition indique qu’à partir de la troisième année, le loyer augmente chaque 1^er janvier, avec une augmentation minimale garantie à hauteur de 1,5 %, sans limite de durée ni de montant. De ce fait, le locataire estime que cette clause est illégale et saisit la justice pour la faire annuler, tout en réclamant le remboursement intégral du trop-payé sur les cinq dernières années.

Le 13 mars 2025, la cour d’appel se prononce et se positionne en faveur du propriétaire, en validant ladite clause. Les juges considèrent que l’augmentation avait été convenue librement et à l’avance par les parties au contrat sous la forme d’une hausse forfaitaire.

La Cour de cassation répond à un problème de droit spécifique par le biais de sa décision : une stipulation au contrat, imposant une augmentation de loyer forfaitaire et automatique, chaque année, sans plafond ni limitation dans le temps, est-elle légale au sein d’un bail commercial ?

Les articles L.145-15, L.145-33 (alinéa 1^er), L.145-37, L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce énumèrent l’ensemble des règles s’appliquant au statut des baux commerciaux. Sur leur fondement, les juges de la Haute Cour cassent l’arrêt d’appel et affirment que le mécanisme de révision du loyer doit être soigneusement respecté. En ce sens, des paliers sont nécessairement déterminés et plafonnés initialement. Autrement dit, la disposition dans les faits d’espèce est une révision déguisée jouant uniquement à la hausse, contournant expressément l’indice de référence économique et le jeu protecteur de la révision triennale.

Ce qu’il faut retenir : une disposition contractuelle imposant une hausse forfaitaire sans plafond ni délai viole les règles d’ordre public relatives au statut des baux commerciaux. Conformément à l’article L.145-15 du Code de commerce, elle est réputée « non-écrite » : dès lors, le bailleur ne peut plus l’appliquer, et doit restituer à son locataire les sommes perçues à tort sur les cinq dernières années.

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