Le renouvellement du bail commercial du locataire

(Ccass, 3ème civ 13 octobre 2021 – n° 20-18.333)

Le silence du bailleur à l’irrégularité de la demande de renouvellement du bail commercial du locataire, peut-il engager sa responsabilité ?

Un bailleur de locaux commerciaux a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement et déplafonnement du loyer en raison de la poursuite du bail commercial au-delà de 12 années.

Les locataires avaient préalablement envoyé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception une demande de renouvellement qui s’est avérée irrégulière.

Afin d’obtenir des indemnités, ils ont assigné la société bailleresse en responsabilité contractuelle et délictuelle pour manquement à son obligation de loyauté et d’information dans l’exécution de son bail commercial devant le tribunal de Grande Instance. Ils reprochent plus précisément au bailleur de ne pas les avoir informés sur l’irrégularité de leur demande de renouvellement conformément à l’article L.145-10 du code de commerce et d’avoir attendu l’expiration du délai de 12 ans du bail pour obtenir le déplafonnement du loyer alors qu’ils auraient été en mesure de régulariser leur demande s’ils avaient été informés. Cet agissement aurait permis un déplafonnent du loyer à l’issue du bail et un différentiel conséquent entre le loyer contractuel et le montant du loyer déplafonné.

Mais la cour d’appel n’a pas cédé à cette demande. Elle a validé que les préjudices allégués par les locataires trouvaient leur source dans l’application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux tenant à la délivrance du congé et au déplafonnement du loyer et déduit que le tribunal compétent était bien celui du lieu de situation de l’immeuble et non du lieu de résidence des défendeurs. La demande en indemnisation du Preneur est donc rejetée, la responsabilité du bailleur ne pouvant être retenue et l’application du statut des baux commerciaux ne pouvant être écartée.

Le pourvoi introduit par les locataires a été rejeté par la Cour de cassation qui est restée sur le canevas de la cour d’appel.